房價節節漲,購屋者難適從

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報導：邱佩勛
財經天地-中國報

華人傳統觀念裡，“有瓦遮頭”是人生中不能或缺的一部分，因此置產，也成了許多人奮鬥目標之一。

但隨著經濟好轉、市場遊資充裕，許多產業尤其高階房屋價格亦以倍數上漲。

產業盈利稅（RPGT）的撤銷，也被視為推漲屋價元兇之一。

活在通貨膨脹時代，有意置產者面對日益高漲的屋價，又該何去何從？

百物上漲時代，各類產業價格也水漲船高，卻苦了收入追不上屋價漲幅的受薪族。
政府自今年4月1日起撤銷產業盈利稅，買賣產業者往后不必繳交為數不小的稅金，但分析界及消費者代表認為，此措施僅惠及次級產業市場買賣者，更有助漲“炒樓風”之嫌。

大馬購屋者協會中文組主任陳鐘靈回應《中國報》提問時說，撤銷產業盈利稅並沒有實際利惠首次購屋者，反而可能變相推高產業價格。

他指出，產業盈利稅除了是國庫收入之一，也是政府抑制產業炒作活動的機制之一。

“但有心人士在無稅金顧慮下，可能炒高一些中低價房屋，這對有意購屋者來說並不公平。”

取消產業盈利稅前，置產5年內脫售產業的大馬公民，脫售所得將被徵收5%至30%的稅金；持有產業5年以上者，則不在徵稅行列內。

推高行情

歐美證券研究分析員王吉騰指出，房地產價格不斷上漲，已是不爭事實。

“除了受股市高漲、行情看俏所主導，政府獎掖如撤銷產業盈利稅、放寬外資投資條例等，也是催高產業價格主因之一。”

他指出，自放寬產業市場條例以來，高價住宅產業已吸引不少外資購興。

現有產業計劃的發展商，新產業售價普遍調漲了5%至100%（按年比較）。

“過去每平方尺1000令吉的高價住宅產業，售價已飆漲近倍至2000令吉。”

雙勝產業（Twins Realty）總執行長蘇暐剛指出，近6個月住宅產業行情相當看俏，尤其隆市中心一帶產業，保守估計每平方尺售價從400至500令吉，漲至1000令吉左右。

他相信，當局撤銷產業盈利稅，是推高行情及產業價格的主因之一。

住宅產業價格升幅驚人，受薪者收入增速卻“拍馬難追”，對有意築巢者而言，專家建議應“精明規劃、量力而為”。

巴生谷雙層排屋價格走勢（令吉）
           1992         2007         年成長率（%）
白沙羅萬達鎮         18萬         55萬         7.73
蒲種再也         13萬         32萬         6.19
敦依斯邁醫生花園         25萬         60萬         6.01
百樂鎮         19萬         40萬         5.09
梳邦再也         17萬         35萬         4.93
巴生         12萬5000         25萬         4.73
莎阿南         13萬5000         26萬         4.47
◆注：以上屋價為平均價格，有關產業實際市值胥視地點、面積、樓層、屋齡等而定。
◆資料來源：Raine & Horne International Zaki 及伙伴

精明規劃量力而為

符儒意
許多人一生中，可能只買一間房子，但也有人已多次買賣產業，對相關程序駕輕就熟。

儘管屋價漲幅或讓中低收入層吃不消，但許多人心中仍有個“築巢夢”。

蘇暐剛透露，國內尤其雪隆購屋者越來越年輕，尤以25歲至35歲年輕層居多。

“大部分年輕置產者是受父母影響，由父母代繳頭期錢，再自己供房貸。”

對于沒有財務支援者，陳鍾靈直言，衡量收入及負擔能力最重要。

審查流動現金

“不管購買哪種產業，一定得衡量本身收入多少，並確保是在能力範圍內。”

“儘管每個人都有夢幻屋，但如果收入不高、沒有能力，不妨降低目標，待有能力時才提升產業。”

MyFP服務私人有限公司財務規劃師符儒意也說，購買產業前，最重要得審查流動現金水平。

他指出，置產能力、現有房貸款利率及融資種類等，都得在購買產業前三思。

“其次，是厘清置產目的，是投資還是自居。”

承包商信譽
慎選融資配套

陳鐘靈
除了最重要的財務能力，陳鐘靈提醒消費者，儘量選擇信譽良好的承包商，避免因為發展商問題，出現產業貨不對辦，甚至發展計劃遭半途棄置的局面。

他建議消費者，瀏覽房屋與地方政府部網站，參考被列入黑名單的發展商，避免誤陷“黑洞”。

此外，隨著產業市場的熱起，不管外資銀行還是本地銀行，都卯足搶攻房貸市場，五花八門的房貸融資配套，讓消費者看得眼花撩亂。

蘇暐剛指出，順應房地產業發展，加上業者競爭劇烈，市場上的融資配套亦越愈誘人，消費者無疑可從中受惠。

貨比三家

陳鐘靈也說，消費者可貨比三家，詳讀融資配套細節，尤其注意隱藏費用。

儘管市場上標榜“零律師費”的配套比比皆是，但他直言，天下沒有白吃的午餐，相關費用或以重新包裝方式，加入房貸內，由消費者間接承擔。

“有些融資配套可能有所謂的限制期限，例如在5年內退出配套的話，就可能被罰款。”

許多產業計劃目前多有提供一站式服務，包括指定融資單位及律師樓。

由于律師是由發展商所聘請，陳鍾靈建議消費者，儘量不要節省有關律師費，避免出現任何糾紛或紕漏時，難以維護本身利益。

現有產業印花稅
稅率（%）         產業價值（令吉）
1         少過10萬
2         10萬至50萬
3         超過50萬
資料來源：亞歐美證券

進場投資
先看風險回酬

產業市場利好不斷湧現，加上撤銷產業盈利稅，或吸引更多消費者轉移投資目標至產業市場。

符儒意直言，自居及投資應關注的焦點及風險各不同，投資房地產前，務必得仔細檢視個人財務規劃。

“消費者在決定前，應自問比較其他投資選項如產業投資信託（REIT）、基金等，房產業是否適合本身投資組合。”

“比較債券、定期收入等投資方式，房地產投資風險或較高，但比起股票，風險會低一點；因此投資房地產前，一定得檢討其風險接受度。”

另一方面，蘇暐剛認為，租金回酬、租戶素質及出租率等，皆是產業投資者應關注的焦點。

他以公寓為例，指稱不同面積的住宅單位，財務負擔及出租對象皆不同。

若選擇出租作為投資模式的話，他認為，或可選出面積較小的單位。

置產忌衝動

吉隆坡寸土如金，不少花園住宅市值比15年前，高逾1倍。
許多首次置產者，可能為了結婚或聽從他人意見，而匆忙購買房產業，最終才發現買到不合適住宅。

對此，陳鐘靈指出，購買產業最忌衝動，或人雲亦雲跟隨大隊置產。

符儒意也強調，財務目標及投資組合應當互補，消費者勿因為產業市道佳，就一窩蜂湧入產業市場。

他指出，不管是供自己居住還是作投資用途，購屋者必須在個人能力及財務目標之間，尋找平衡點。

他認為，儘管一般住宅產業價值年增長率不俗，但供自居的住宅產業不會營造盈利，得耗資維修、繳付房貸及住家保險等，購屋者不必將所有金錢、心血傾注在一間住宅上。

這也和“不要將所有雞蛋放在同一個籃子里”的道理一樣。

“別忘了，除了住宅產業開銷，一般人還得準備教育基金、退休金等，長期而言，多元化並適時調整投資組合，才是更重要的。”

股市產業唇齒相依？

蘇暐剛
有人認為，產業市場和股市表現唇齒相依，馬股市自去年底開始回揚走高，產業市場也適逢當局放寬政策，此番錦上添花，讓產業前景一片興興向榮。

對此，分析界及產業仲介業者怎么說？

王吉騰指出，一般股市牛氣衝天時，部分投資者獲利后或將資金轉至產業市場。

“但這主要由消費者意願所主導，產業市場和股市實際關聯並不顯著。”

他認為，美國次級房貸風暴尚未消退，加上馬股盤整，或影響部分置產者抱持觀望姿態。

視價格而定

他說，儘管我國未受影響，但外圍信貸風暴若持續困擾不散，或者出現信貸緊縮等問題，屆時發產商或比消費者更擔心產業市場發展。

另一方面，蘇暐剛認為，產業市場和股市聯繫，胥視屋價而定。

他透露，價值20萬令吉至40萬令吉住宅產業購屋者，一般較少涉及投資。

“就我的觀察，大部分購屋者是買來自己居住，這當中相信有70%至80%購屋者未受股市波動影響。”

適度獎掖利惠消費者

政府撤銷產業盈利稅，間接帶動次級房地產市場，有者選擇升級，也有人物色地點理想的二手房子。
市場預期，政府或在新財政預算案，調降產業印花稅以及調整公積金局（EPF）戶頭，讓現有兩個存款戶頭比重變成50%對50%，放寬會員置業條例。

現有公積金第1及第2戶頭存款比重，分別為70%及30%。

符儒意直言，即使當局允許公積金會員動用更多存款置產，會員仍應檢視財務狀況，才決定是否應動用這筆存款。

“大多數人並沒有財務規劃，因此欠缺財務規劃者，若動用這筆退休金尤其用作產業投資的話，就非明智決定了。”

諮詢專家

他建議有意購買產業者，可諮詢獨立、無代理任何產品及服務的財務規劃師，避免因一時大意，扛起不菲的財務擔子。

陳鍾靈則認為，適度調低印花稅，可以舒緩購屋者負擔。

“如果完成撤銷印花稅，反而擔心引起反效果，如推漲住宅產業價格。”

他指出，適度發放獎掖或撤銷特定費用，固然可利惠消費者，但政府另一方面，應更嚴格對付不負責任的發展商，才能真正助振產業界發展。

hsian

以我的看法，
房价上涨时， 也可能是在通货膨胀， 这种情形下，消费者的购买力下降了。
可是太多的因素促使房价一直处在强势地位。
一般来说房子有三个功能。
那就是 ～居住功能，
         ～投资功能(保值和增值)。
         ～租赁功能
在这情况下，买房可能对我来说可能是好事，因为想一想，通货膨胀是钱多了，东西贵了，钱贬值了。你现在有50万，2年后50万只低得2年前的30万40万。都有可能。
如果你知道回出现通货膨胀那你就要果断买套房子，房子就肯定升值啊。
本人看法。谢谢

chiropractor

總而言之﹐買地產是抗通貨膨脹最好的方法﹗