全美超一半房子贬值 房市要崩？

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屋主不愿卖、准买家不愿买……美国房市交易陷入低迷


最新数据显示，洛杉矶的房地产市场正陷入前所未有的停滞。



根据房地产信息平台 Redfin 发布的《2025 年房屋周转报告》，洛杉矶今年的房屋成交量再创新低，每 1000 套房屋中仅有 11.5 套完成交易，周转率仅为 1.15%，在全美主要都市区中排名倒数第二，仅好于房市同样冻结严重的纽约市。



这份年度报告揭示了一个严峻现实：美国住房市场普遍低迷，全美范围内，今年每 1000 套房屋仅有 28 套易手，为几十年来的最低水平。



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成交量崩塌

高房价叠加高利率



分析人士普遍认为，房市停摆的根本原因在于两大因素叠加：房价接近历史高位，以及居高不下的抵押贷款利率。



过去几年里，洛杉矶房价涨幅远超全国平均水平，使得中低收入家庭难以承担首付和贷款成本。与此同时，美联储连续加息，使得30年期房贷利率长期维持在高位，直接阻碍购房需求。



许多现有房主因为在过去几年已锁定“低位利率”，更不愿离开当前住房。Redfin 的经济研究主管陈钊（Zhao Chen，音译）表示：“购房者对未来感到担忧，担心在高利率环境下购买住房可能导致几十年的财政压力。与此同时，卖家也不愿放弃他们的低利率贷款，或不愿接受低于预期的价格。”



陈钊强调：“当买卖双方都犹豫不决时，交易自然会跌至近乎冰封的水平。”



与此同时，屋主不愿卖房的原因还有另一个重要因素，就是房产税，按照1978年通过的13号法案，房产税是按买房价格计算，一些早期买房的人，其享受了较低的房产税，如果现在换房，那么要面临很高的房产税，这也迫使屋主放弃换房的打算。

住房长期短缺

土地稀缺、新建不足



房源紧缺不仅来自既有房主不愿出售，也源于加州长期的住房建设不足。Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）指出，洛杉矶土地有限、开发受限，导致新建住房供应远远落后于人口增长。



“洛杉矶的新建住房情况尤其糟糕，”她表示，“开发土地稀缺、监管严格，加上高昂的建造成本，使得新房供应跟不上需求。”

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青鸟傻伯还一直唱衰中国楼市。。 谁知。。。

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美国过去一年超过一半的房子贬值。

近日，一项由房地产平台Zillow进行的全美房地产报告显示，过去一年，全美超过一半房子出现贬值，这是自2012年以来最高比例。2012年是美国经济、房市泡沫破裂后的尾声。

根据这项报告，截至今年10月，美国过去一年的房子有53%都出现贬值。其中，美国南部和西部的出现贬值的房子最多。因为这些地区上市房源增多，买家更犹豫不决。许多买家因害怕出现大萧条以及6%以上的高利率而观望，卖家则不愿意砍价太多。

报告指出，房屋贬值占比最大的都市包括丹佛（Denver），有91%的房屋价格下跌；奥斯汀（Austin）为89%；加州沙加缅度（Sacramento）则是88%。此报告与S&P Global近日推出的一项报告相符，该报告列举美国20大都会城市中，有九个城市的房价有所下降。

在加州，房子贬值占比加大的城市包括Redding（85.1%），Red Bluff（77.6%），Napa（84.7%），Yuba City（83.9%），Modesto（84.4%），San Jose（78%），Merced（82.6%）等。

报告指出，2022年7月以来，大多数房子开始从高价值跌落，平均跌幅为9.1%。在过去三年，该数值无明显变化。2022春季，该数字为3.5%。虽然跌幅较大，但仍比前疫情时的跌幅小，更远小于2012年初（金融危机末尾）时的27%。

虽然如今房子贬值比例较大，跌幅也不小，但也要看房子在真实交易中的价值增损，也就是房主是否亏本出售房子。报告指出，9月份，5.9%的房子售价低于上次成交价。该比例相比去年同期2.8%明显增加，但仍小于前疫情时期的7.9%。

尽管以上数字不容乐观，但有的屋主并不受影响。全国而言，房屋距上次交易价值增值比例的中位数为67%。某些城市增值更多包括水牛城，圣荷西以及Providence，Columbia以及圣地牙哥。这些城市房子价值成倍增长。