舊金山最大商場空置率達93% 估價再降25% 市場街難見遊客

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舊金山最大商場空置率達93% 估價再降25% 市場街難見遊客



位於市場街865號的舊金山中心購物中心（San Francisco Centre）如今已經有93%的空間空置，根據最新估值，該物業價值本月再下滑25%。

研究機構Morningstar指出，這座購物中心目前估值為1.95億美元，較2024年8月減少四分之一，比2016年的估值少逾10億美元。

報告還提到，購物中心「正在與土地出租方就地上權租約違約問題進行談判」。這疑似指的是擁有部分土地的舊金山聯合學區，該學區每年收取租金，2022年租金為326萬美元。學區方面尚未回應置評。

據記者14日走訪，昔日熱鬧的購物中心一層大廳內，只有屈指可數的遊客，大聲說話甚至聽見回聲。一層僅剩下雷朋（Rayban）、Boss等零星連鎖商家在留守，二層僅剩下SportsCenter等零星運動鞋品牌營業。

「市場街仍充斥著討厭的尿騷味，和零星流浪漢。」華人Jack Chen表示，「6年前第一次來到舊金山，市場街上滿是西裝筆挺的上班族，和熙熙攘攘的遊客。大家路過Westfield都會進去逛逛，現在的景象真是令人唏噓。」

Jack Chen表示，這就好像是「銀行擠兌」。當一個壞消息傳出的時候，大家都爭先恐後將存款轉出來，如同急於出走的商戶，而商場物業在短時間內根本無法有效應對。「如今商場內部如同一棟被遺棄的城堡，我看不到任何奇跡發生的可能。」

今年以來，該購物中心持續面臨租戶流失。繼四月百貨公司Bloomingdale’s歇業後，今年夏天又有六家餐廳關閉。與之形成對比的是，附近的聯合廣場吸引了新品牌進駐，包括任天堂專門店，以及周一開幕的潮玩品牌泡泡瑪特（Pop Mart）。Ross折扣百貨也在Market街901號開設新店。

然而，在這座佔地140萬平方呎的購物中心內，如今警衛人數有時多過購物民眾。曾經設有電影院、餐廳和Nordstrom百貨的高層樓面已經完全空置。

該物業的止贖拍賣已經延宕八次，目前定於9月18日進行。前業主Westfield與Brookfield在2023年停止支付5.58億美元的貸款，當時正值Nordstrom宣布撤出不久。

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2019年和今年偶到重庆2游，被安排到非热门购物中心的餐馆吃饭，这几间购物中心的情况非常惨，顾客都没有一个

中国不少城市的购物中心（mall）确实存在“空置率高、客流不足”的现象，这背后有 结构性、周期性、政策性 等多重原因：

1. 过度建设与供给过剩

地方政府招商冲动：过去十多年，地方政府把购物中心当作城市现代化和拉动 GDP 的标志，积极批地、招商建 mall。

开发商跟风：房地产繁荣时期，开发商认为商业地产能带来稳定租金，纷纷上马项目。结果导致同类项目数量远超实际需求。

人口与消费力错配：很多新城新区、三四线城市建了大 mall，但当地人口密度和消费能力有限，难以支撑。

2. 消费习惯变化

电商崛起：淘宝、京东、拼多多、抖音带货等线上平台分流了大部分零售需求。购物中心传统零售业态（服装、家电、日用品）受到极大冲击。

年轻人偏好体验而非购物：越来越多消费者去 mall 只是为了餐饮、娱乐或社交，而不是大规模购物。导致大量零售商铺难以维持。

3. 运营模式单一

同质化严重：很多 mall 的品牌和业态高度雷同，几乎都是服装连锁+餐饮+影院，缺乏特色，很难吸引回头客。

缺乏精细化管理：部分 mall 只是“建起来、卖出去”，开发商套现走人，缺乏长期运营能力，结果烂尾或半空置。

4. 宏观经济与消费降级

经济增速放缓：居民收入增速放慢，消费意愿下降。

高房价挤压消费：很多家庭收入用于房贷，消费支出减少。

存款倾向增强：经济不确定性加大，人们更倾向于储蓄而非消费。

5. 区域规划与城市结构问题

新区 mall“先建城后有人”：很多新区 mall 开业时，周边还未完全入住，人口不足，导致长期冷清。

交通不便：如果 mall 没有地铁或公交直达，很容易被顾客放弃。

6. 疫情冲击（加剧矛盾）

疫情期间线下消费骤降，很多小商户倒闭，mall 空置率进一步上升。

习惯改变后，消费者回流有限，mall 复苏乏力。

✅ 总结：
中国购物中心大量空置的根本原因是 “供给远大于需求”，而且在 电商冲击、消费降级、运营模式僵化 的背景下，这个问题被进一步放大。

🏬 中国购物中心空置原因对比

维度	一二线城市	三四线城市
供给情况	开发量大，但部分区域（新兴商圈、远郊）供过于求	盲目建设严重，mall 数量远超人口和消费力
消费力	总体消费力强，但竞争激烈，分流严重	消费力有限，人均收入较低，大 mall 难以支撑
消费习惯	电商+线下体验并存，零售需求向线上转移	电商冲击更明显，本地人偏好线上便宜商品
客群定位	年轻人追求餐饮、娱乐、打卡体验；零售业态受挤压	人口基数小，年轻人外流，客流长期不足
选址/规划	部分 mall 位于新开发区或远郊，交通不便	多数建在新区或县城，入住率低，周边配套差
运营模式	品牌趋同，缺乏差异化（H&M、Zara、星巴克模式雷同）	管理粗放，更多是“建好卖掉”，缺乏长期运营
经济环境	疫情后恢复有限，消费者更理性，奢侈品/高端消费集中在核心 mall	房价和就业压力大，人们倾向储蓄，mall 成为“空壳”
竞争格局	优质 mall 依然旺盛（如上海 IFC、北京三里屯），弱 mall 被淘汰	绝大部分 mall 没有“核心竞争力”，沦为空置或改造