柔佛依斯干达经济特区真的供应需求不协调

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柔佛依斯干达经济特区真的供应需求不协调

最近关于柔特区房产供应过剩的课题一再被媒体提起报道，到底是不是真的过剩？为什么过剩？又过剩到了什么地步？就让本篇给你做个分析。

当我们说起市场的话，总该谈回基本面，对经济学有了解的人都知道市场就是需求和供应。让我先从需求来说起。对房子的需求当然是人口，我们来了解柔特区的人口状况。

根据wikipedia的资料，IskandarMalaysia 截至2013年的人口为1.8 millions，比较特区在2008年的1.3millions, 人口在增长方面目标于2025年的3millions人口目标，还有一大段空间。总共房屋需求要多少？根据大马房屋部的计算方式，每户家庭平均是4.5人，也就是拿1.3m来除于4.5的话，我们得出来的数目是 40万间房屋。根据JPPH的报告，目前为止整个柔佛的住宅单位有70万间，我们来假定新山占了整个柔佛的60-65%，大概目前新山的住宅数量就已经有42万到45万左右的住宅单位。

分析一下人口以及目前的住宅单位来看，加上一些没人入住或是外劳或是外国人聚住的话，基本上目前的住宅单位是处在蛮协调的状况。当然会不会产业供应过剩，我们还是要研究人口移动加增长还有即将新建成的住宅单位才能做判断。

再来看看柔特区方面的房屋住宅供应链方面，特区的土地面积是2,217平方公里, 特区规划者不停的在强调这是新加坡的3倍面积，我明白大面积代表潜能的优势，但是过大的面积也是对当局的发展控制规划方面也是很大的挑战。

1.8millions除以2,217 sq. mt. 相等于 812，这个表示在柔佛特区的人口密度是每1平方公里里面，只有812人居住。对没错，这就是最关键的问题所在，人口不够集中！！以一个发展中的城市来说812人平方尺是绝对还不达标到一个成熟城市的条件。相比较新加坡的每1方公里有1万9千人口密度来比，柔特区何须这么多高楼大厦？

“马来西亚全国房地產资讯中心数据显示，马来西亚依斯干达特区將迎来33万6000个即將落成和正在计划中的新私宅单位，新加坡財政部警告，新山的私宅供应过剩，可能导致当地房產价格下滑。”

如果大家有留意新山发展商的高楼发展蓝图的计划，就会发现每个蓝图规划都最少建200间-到3000-4000间不等。当然中国外资发展商碧桂园，绿地集团以及富力集团在金海湾的蓝图更加不止简单的3000-4000间单位私宅。

根据iproperty.com 2015年第一季的Sentiment  Survey Report, 普遍上人们对于私宅产业还是有一定需求，但是发展商供应的产业种类却不是大众都能负担并接受的。加上银行贷款的收紧和消费税的实施，预计接下来1-2的时间，柔特区在2011-2013年的光景将不会重现。

总结来说，柔新山特区的整体发展结构确实是走向积极的一面，但是地广人稀的特区，发展商只追求利润最大化的考量而供应兴建不符合实际特区需求，这些都是主要造成柔特区私宅供应过剩的主要因素。

（本篇作者为毕业于工大屋业规划硕士生）

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