买下我自己的房子...

nicK_82

大家好，

以前我及我的兄弟姐妹买了一间单层排屋（一共4人，房子4个人的名字，但就只有我跟我大哥跟银行贷款），还剩下10期左右就供完了。当时买155K，那天我去问我贷款的银行，现在大概280K。

现在我想要跟他们买下来，如果他们同意卖给我，以下是我的问题：
1）我将会做full settlement。我可否叫他们直接割名给我，等割完名以后，我以屋主的身份去跟银行贷款（top up 或 re-finance），把钱给他们？跟银行贷款大概会费时几久？
2）top up 或 re-finance的话，是否就不必show银行我的薪水单或doc什么之类的？因为我现在像是“抵押”我的房子，对吗？不会像买新房子需要向银行show我的能力？
3）因为是跟自己的兄弟姐妹买下他们的那一份，所以我不必做Sale and purchase agreement而让律师馆赚一手，对吗？如果只是做割名手续，费用大概是多少钱？
4）除了以上的，我还需要注意什么/做什么吗？


问题有点多，也比较长，还希望各位大大可以回答，感激不尽～

samchong0311

1. 房产转名需要律师处理和经过土地局。通常是3-6个月之间，要看你的屋子是freehold or leasehold。
2. 只要是贷款都必须提交payslip & bank statement 和其它必须的文件，这是银行的条例。
3. 就算是父母或者兄弟姐妹，转名都会有费用，只是费用不一样罢了。

nicK_82

samchong0311 发表于 29-4-2015 05:17 PM
1. 房产转名需要律师处理和经过土地局。通常是3-6个月之间，要看你的屋子是freehold or leasehold。
2. 只 ...

你好，

谢谢回复～ 我就是不知道这房子里面已经有我的名字了，割掉我兄弟姐妹的名字需要花费多少。。。有谁可以大概算一下，让我心里有个底吗？先谢谢了～

nicK_82

没有人可以帮忙吗？

busygirl

照RM210k来算， 割名律师费大概RM1920 , 印花税 rm5400 ，还有其他杂费几百块吧！
如果贷款大概RM200k ， 律师费rm1800， 印花1000， 加几白百块其他费用。

预算RM15,000.

问问其他专业大大对吗？

nicK_82

busygirl 发表于 30-4-2015 01:31 PM
照RM210k来算， 割名律师费大概RM1920 , 印花税 rm5400 ，还有其他杂费几百块吧！
如果贷款大概RM200k ，  ...

谢谢你的回复～～～

不知道别的大大也是觉得是这样的算法吗？

p/s : RM15000还真不是小数目....

samchong0311

nicK_82 发表于 29-4-2015 05:30 PM
你好，

谢谢回复～ 我就是不知道这房子里面已经有我的名字了，割掉我兄弟姐妹的名字需要花 ...

以280k的价格来算的话， s&p legal fees : RM1,920 印花税 ：RM4,600  杂费 ：大概1-1.5k
贷款以90%来算, 252k, legal fees : RM2,214 印花税 ：RM1,260  杂费：大概1-1.5k
总数大概是13-15千左右。

casey_loo

樓主好。

樓主得要清楚了要怎樣做，會導致不一樣的程序，和費用。

1）我将会做full settlement。我可否叫他们直接割名给我，等割完名以后，我以屋主的身份去跟银行贷款（top up 或 re-finance），把钱给他们？跟银行贷款大概会费时几久？
- Full Settlement 必需以目前同樣的貸款主人，也就是你們的目前貸款户口來作清債這部驟。
- 過後才來做transfer. 這，當然也會要花錢， 也就是說，費用會包括印花税和律師費的。
   唯獨夫婦之間的轉名是免税的，但手續費還是有的。 而父母(或祖父母)轉給兒女就會繳50%的印花税。

2）top up 或 re-finance的话，是否就不必show银行我的薪水单或doc什么之类的？因为我现在像是“抵押”我的房子，对吗？不会像买新房子需要向银行show我的能力？
- Refinance 的程序基本上跟貸款是一樣的。最新的程序更改，貸款供期長度等問題，最好和銀行方面擦詢會比較妥當。

3）因为是跟自己的兄弟姐妹买下他们的那一份，所以我不必做Sale and purchase agreement而让律师馆赚一手，对吗？如果只是做割名手续，费用大概是多少钱？
- 既然要做full settlement, 與其跟他們買，倒不如就做我在 (1) 上面的建議去辦。

4）除了以上的，我还需要注意什么/做什么吗？
- 最主要是律師和印花税。
- refinance 銀行很可能只提供10年的供期而已，現問清楚為妙！


希望以上的回覆能解答到你疑問！

junkpart

聯名買房就是如此多手尾，我買房絕對不會聯名。

kaffa_seng

1）我将会做full settlement。我可否叫他们直接割名给我，等割完名以后，我以屋主的身份去跟银行贷款（top up 或 re-finance），把钱给他们？跟银行贷款大概会费时几久？

首先您一定要还清贷款才能割名（意思是您和哥之间的贷款要搞定先，然后割名），如果您想Re-Finance再还钱给他们，再割名这个比较不可能，Title是您和哥的名字吧，您要Re-Finance您哥要加入贷款，到最后他还是卡在里面。。。所以以简单的方法是和银行说，房子他们卖给您，您拿着Title去Finance，过的话银行会扣除之前的欠款（如果同一家银行）然后剩余的就您给他们3个分掉吧~

2）top up 或 re-finance的话，是否就不必show银行我的薪水单或doc什么之类的？因为我现在像是“抵押”我的房子，对吗？不会像买新房子需要向银行show我的能力？

肯定要，不要以为您的房子值1M，银行就会借900千给您用30年，银行也要看您有没有收入，工作能力的才借钱给您的，所以您一定要Show您的能力，再看银行贷款多少%给您，比如您的能力只能供1500块一个月，30年大概可以贷款300千，但您房子价值1M，贷款还是300千~

3）因为是跟自己的兄弟姐妹买下他们的那一份，所以我不必做Sale and purchase agreement而让律师馆赚一手，对吗？如果只是做割名手续，费用大概是多少钱？

一定要做的，银行也需要您的SNP的，银行不会管您们是兄弟姐妹还是父母，名字没出现在贷款里面就要离开，我有问过我老爸的房子Re-Finance，我老爸60多岁也要出现在贷款里面，但不用Show他的能力，完全看我的能力罢了，然后SNP Title不需要弄过，只要有报生纸证明我是他孩子就可以了，但很亏咯，如果老爸有什么事情，贷款我背负，但Title我要和兄弟姐妹平分去~

4）除了以上的，我还需要注意什么/做什么吗？

其实兄弟姐妹的买卖如果是和爱和谐的环境下肯定没多大问题，该割的名就割了他，也好让您兄弟姐妹下一个贷款能顺利通过，毕竟贷款卡着一个名字，虽然不用他们供，但银行还是把负担算进去他们那一份的，或待会疏忽忘记换一个账单或贷款，连带关系翻船要等1年才能消除记录~

nicK_82

casey_loo 发表于 16-5-2015 06:16 PM
樓主好。

樓主得要清楚了要怎樣做，會導致不一樣的程序，和費用。

谢谢大大的提议及帮助，小弟已记起来了～

nicK_82

kaffa_seng 发表于 16-5-2015 07:44 PM
1）我将会做full settlement。我可否叫他们直接割名给我，等割完名以后，我以屋主的身份去跟银行贷款（top  ...

谢谢kaffa—seng大大的提议及帮助，小弟已记起来了～

请看下面为我最新的发展。

nicK_82

大家好，小弟我更新情况：

兄弟姐妹们已答应卖给我，屋价为280K。上星期去问了RHx Bank，看能不能贷款（我的公司用RHx Bank进我工钱，所以他们有我所有的工钱记录）。但查了，有点难通过... 而且banker说因为贷款低于250K，利息将会是5.X%

然后我就去我现在这屋子贷款着的银行，OxCx Bank问问详情。看了ea form，算了一下，应该可以通过～现在正在处理着。利息好像是4.88%，比普通的高一点点，但如果可以通过，高一点点无所谓，呵呵。

现在OxCx Bank提议我，如果要更有把握通过贷款的话，先还完尚未还清的十多千尾数，那么就比较容易解决了。一拿到OxCx Bank的offer letter以后，就可以去先做割名手续，过后再做银行与我的债务事项。应该就是这样做了，对吗？

另外一件事就是，之前我原本要求做“as a gift”的手续，就是兄弟姐妹直接当作“礼物”割名给我，那么就可以减少律师方面的费用。但问了OxCx Bank的banker，他说可以，但很麻烦。兄弟姐妹需要去国家银行拿不知道什么东西的证明信。如果他们其中一人在3年里面破产的话，银行还是能充公我的房子... 而且银行会用10年来计算贷款，而不是我可以贷款的最高期限35年。所以我还是乖乖的做SAP好了...

有什么遗漏的或者错误的，还请指教及更正，谢谢各位大大～

kaffa_seng

nicK_82 发表于 18-5-2015 09:42 AM
大家好，小弟我更新情况：

兄弟姐妹们已答应卖给我，屋价为280K。上星期去问了RHx Bank，看能不能贷款（ ...

大家好，小弟我更新情况：

兄弟姐妹们已答应卖给我，屋价为280K。上星期去问了RHx Bank，看能不能贷款（我的公司用RHx Bank进我工钱，所以他们有我所有的工钱记录）。但查了，有点难通过... 而且banker说因为贷款低于250K，利息将会是5.X%

然后我就去我现在这屋子贷款着的银行，OxCx Bank问问详情。看了ea form，算了一下，应该可以通过～现在正在处理着。利息好像是4.88%，比普通的高一点点，但如果可以通过，高一点点无所谓，呵呵。

银行都是放屁的啦，5%利息。。。4.88%利息。。。280千接近300千了，去UOB目前我看到最低啦（因为刚刚买房子）然后和他们说贷款300千或以上，意思您兄弟姐妹卖您300千，有多的兄弟姐妹私下退回给您（这是犯法的行为啦，但很多人都用这方法，坏处是，兄弟姐妹不退回多余的钱给您，您无可奈何，SNP签是300千，自己人可以，对外人，钱到手变面就PK了，有网友中了，我上个礼拜看到他的帖30千就没有了）然后贷款拿Semi Flexi，把多的钱丢回贷款的Account（记得不是Saving Account）然后银行算法如下的


现在欠款300千，扣掉贷款Account（Advance Account）多的钱比如20千，等于=280千然后 X 4.45%利息（UOB我拿到的）虽然您每个月还是要供1500块，但年份减低了，可能28年就能供完，毕竟利息是280千算起，多的20千您可以随时拿出来，每次最低拿两千，每次服务费53块包括GST，加上Semi Flexi的好处是，您每个月如果供多的话（两千），多的钱就会掉入Advance Account，然后5年后算法如下


5年后可能欠款280千了，加之前20千，然后5年维持供两千，每个月多500块来算30千，等于=280千 减 50千 然后 230千 X 4.45%利息，应该明白我说什么吧~


如果能的话EPF的钱拿出来也丢进去Advance Account，EPF虽然是给我们6%的利息，看似很大，但我个人觉得我们EPF是50千的6%也不会比银行的280千4.45%利息来的厉害，所以拿EPF来扣银行利息应该比放在EPF赚多几十块


如果您是做生意，进出帐很大，您可以弄个Fully Flexi的贷款，每个月收费10块钱，有支票簿，Advance Account多的钱可以随意进出，只收支票的服务费，大概两块钱1次，利息每天算，这对做生意的人来说一流，进出帐大扣很快下~


然后您也要买个MRTA或MLTA保险，来保障如果您有什么意外不在人世，银行不会收您的房子，保险会赔偿您欠的贷款，房子就属于您的家人了，如果以300千贷款来看，买30年的保险大概10千-20千左右，看保单的保障，然后最低一定要买10年，这笔钱也是要放入贷款以内，如果您借280千加这些保险，律师费，等等都要接近300千了，倒不如和家人说SNP写300千，多的钱您拿来还杂费就好啦~


UOB您可以联络这个人012-659-2750，您讲啊Seng 买 Landmark II介绍的，刚刚我才和他签offer letter，UOB的MRTA买20年如果没死，然后20年没卖屋子保险费全额拿回~


至于MRTA保险那些MLTA我不知道您明不明白啦，不在这话题内~

现在OxCx Bank提议我，如果要更有把握通过贷款的话，先还完尚未还清的十多千尾数，那么就比较容易解决了。一拿到OxCx Bank的offer letter以后，就可以去先做割名手续，过后再做银行与我的债务事项。应该就是这样做了，对吗？

问题是您有那笔钱来还尾数吗？如果没有就比较难了，如果借到的话就很好啦，如果借不到就要看着办，问银行最清楚了，他们肯定懂什么方法最简单，不用怕啦，您要借，银行肯借，你就是顾客你最大，拿到银行的offer letter不要签先，可以叫他出文件证明可以贷款给您多少钱，多少%，然后再拿去别的银行比较价格和服务，我记得CITIBANK也不错的，您可以考虑一下，而且您有offer letter文件证明某家银行肯借您钱，代表别的银行审批时会快很多，3天-4天就有答案了，当然那个offer letter两个礼拜内要签掉他不然银行有变挂他们也可以取消的，但您不同是您不急，您可以慢慢来，毕竟是自己人卖自己人，大家不急的话，银行取消后再申请过不怕~

另外一件事就是，之前我原本要求做“as a gift”的手续，就是兄弟姐妹直接当作“礼物”割名给我，那么就可以减少律师方面的费用。但问了OxCx Bank的banker，他说可以，但很麻烦。兄弟姐妹需要去国家银行拿不知道什么东西的证明信。如果他们其中一人在3年里面破产的话，银行还是能充公我的房子... 而且银行会用10年来计算贷款，而不是我可以贷款的最高期限35年。所以我还是乖乖的做SAP好了...

乖乖做正规方法就好，如果要当作礼物来送给您，您需要供完房子，然后要去法庭证明您们是兄弟姐妹之类的，比较麻烦，也如您说的，真的出问题的话，房子没了，就哭死了~

有什么遗漏的或者错误的，还请指教及更正，谢谢各位大大～

忘记和你说，我借HLB 70千罢了，前年买一套2手房子，利息是4.9%，您借280千和我没分别。。。得确拿不到好的服务

nicK_82

kaffa_seng 发表于 18-5-2015 11:06 AM
大家好，小弟我更新情况：

兄弟姐妹们已答应卖给我，屋价为280K。上星期去问了RHx Bank，看能不能贷 ...

谢谢kaffa_seng大大的细心解释，房产及汽车您都解释得一样清楚啊～～～

其实我只要贷款210K左右而已，就如我之前所说，我自己一份（70K）就不必借了，所以我想尽量减少自己的负担～

您说的多贷款来放回贷款account那些我明白了，你解释及给的例子非常清楚容易明白。

至于EPF，之前我用过我的account2假用这间房子的名义来提出来，还我太太的另一间房子（就是可以每个月提出我的贷款金额进我的银行户口，我再提出来给我太太）。所以我不知道现在account2里面的钱还能提出来吗？...我自己都不知道我这房子算是我的第一间房子还是第二间...

另，现在贷款的尾数10多千我还是有办法拿出来的，所以我可能一切弄好了以后就full settlement掉他。等有offer letter以后，我会照你的方法去对比别的银行及利息的～谢谢您～

来到MLTA及MRTA话题了，我也不是很明白这房贷保险... 是不是每一间银行的MLTA及MRTA都不一样？之前爬贴看见的MRTA不像您所说的，供完房子以后可以拿回保费...
http://cforum1.cari.com.my/forum.php?mod=viewthread&tid=3304572&extra=page%3D1
可能我在拿offer letter时可以问问banker。我现在才想起我老婆那间房子快还完了，之前不知道是买MLTA还是MRTA...不知道能不能拿回钱（她提早很多年还完，如果拿得回钱是不是会少很多？又或者会可能完全没有钱拿？）？请问在哪里或哪些文件可以看得到她是买哪个保险？


问题有点多，不好意思....

kaffa_seng

nicK_82 发表于 18-5-2015 12:09 PM
谢谢kaffa_seng大大的细心解释，房产及汽车您都解释得一样清楚啊～～～

其实 ...

谢谢kaffa_seng大大的细心解释，房产及汽车您都解释得一样清楚啊～～～

其实我只要贷款210K左右而已，就如我之前所说，我自己一份（70K）就不必借了，所以我想尽量减少自己的负担～

您说的多贷款来放回贷款account那些我明白了，你解释及给的例子非常清楚容易明白。

至于EPF，之前我用过我的account2假用这间房子的名义来提出来，还我太太的另一间房子（就是可以每个月提出我的贷款金额进我的银行户口，我再提出来给我太太）。所以我不知道现在account2里面的钱还能提出来吗？...我自己都不知道我这房子算是我的第一间房子还是第二间...

首先您的身份多少Title房子Under您的名字，如果只有1间就1间，老婆的不算，如果联名也算进去1间，所以要看好来，那天我户口有4千多我都能提出来一次过丢去贷款，减低我的数额与利息，你的情况应该是这间房子是你和哥名字，但你第一次拿钱是经过您的手，所以你可以拿去还老婆的房子，第2次就不能了，如果一笔拿出来是直接对银行的，如果每个月拿出来是进Advance Account的但刚好够供房子的钱罢了，他不会每个月给你多的~


第2次去拿EPF的钱需要去银行先拿贷款Statement，付费20块左右，要和银行说申请EPF的，Statement是专门给EPF的，和普通的不同，然后拿Statement去KWSP申请不用5分钟，弄个手指印就搞定了，房子您卖掉给自己还是属于第一间

另，现在贷款的尾数10多千我还是有办法拿出来的，所以我可能一切弄好了以后就full settlement掉他。等有offer letter以后，我会照你的方法去对比别的银行及利息的～谢谢您～

来到MLTA及MRTA话题了，我也不是很明白这房贷保险... 是不是每一间银行的MLTA及MRTA都不一样？之前爬贴看见的MRTA不像您所说的，供完房子以后可以拿回保费...
http://cforum1.cari.com.my/forum.php?mod=viewthread&tid=3304572&extra=page%3D1
可能我在拿offer letter时可以问问banker。我现在才想起我老婆那间房子快还完了，之前不知道是买MLTA还是MRTA...不知道能不能拿回钱（她提早很多年还完，如果拿得回钱是不是会少很多？又或者会可能完全没有钱拿？）？请问在哪里或哪些文件可以看得到她是买哪个保险？

每家银行的保险不一样，UOB只有他的MRTA能拿回钱罢了，当然保费贵一些（大概比其他银行贵4千），MRTA的好处是便宜，坏处是跟房子，房子卖掉就没掉，买第二家房子要再买过保险，比如您现在20岁保费便宜，待你40岁卖掉房子，再买别的房子MRTA就贵了，如果死了只赔欠银行的贷款，受益人拿不到钱的，分分钟要贴点钱，原因利息起价之类的差额，UOB的MRTA您买20年就20年都不能卖房子，不然拿回一半钱罢了。。。或更少。。。所以我只买18年。。。18年后拿回钱卖掉咯，毕竟房子住20年应该烂烂久久了，但第19年我房子没卖又死掉的话。。。大吉利事。。。贷款就要找人接手或银行拍卖房子。。。


MLTA不同跟你的名字，如果MLTA买30年，头一家房子买了MLTA，15年后卖出，您的MLTA还能保另外的15年，不管你买哪里的房子，跟你的IC就对了，然后MLTA你买500千，15年后还是保500千，不管您的贷款剩下50千还是保500千，15年后买别的房子400千，您的MLTA还是保500千但不是30年是15年。。。但贵咯，如果15年后您的贷款剩下50千，死掉。。。大吉利事。。。赔给银行贷款50千，剩下的450千受益人拿。。。还是那句贵咯~很贵咯~

问题有点多，不好意思....

我所了解是这样啦，语无伦次完毕，啊还有是我借多一点，拿Cash买便宜的房子收租咯~尤其银行拍卖那些，70千很好玩了如果银行肯批，你有能力供啦~我也是上一年入手90千的房子，借70千月供350块，租600块，您看划算没有哈哈哈哈~


70千我还玩的起啦，那些买400千来投资的我看到都怕。。。

kevinpss

nicK_82 发表于 18-5-2015 12:09 PM
谢谢kaffa_seng大大的细心解释，房产及汽车您都解释得一样清楚啊～～～

其实 ...

其实，如果你不是要更多钱的话，你可以用分期付款的方式还给你兄弟姐妹啊。又没有利息。

如果剩下10期，你可以选择供完了才割名字的。这样不用贷款的话，可以省掉你的bank loan lawyer fee + Stamp duty.
不然就是你可以选择买下屋子的另外一半，不需要买整间，因为你已经有50%的拥有权了。

最重要的是找一个好的律师来帮你弄。要律师我可以介绍给你。KL区。

ss24

kaffa_seng 发表于 18-5-2015 11:06 AM
大家好，小弟我更新情况：

兄弟姐妹们已答应卖给我，屋价为280K。上星期去问了RHx Bank，看能不能贷 ...

基本上公积金的6%是肯定高过房屋贷款的。。理论上是公积金比较好，实际上你现在拿出来可以让你买到房子，也是ok的

nicK_82

kevinpss 发表于 18-5-2015 01:03 PM
其实，如果你不是要更多钱的话，你可以用分期付款的方式还给你兄弟姐妹啊。又没有利息。

如果剩下10期 ...

谢谢kevin大大的回复～

我是在johor区的。另，不可能分期付款还兄弟姐妹的，因为要买这屋子都搞得有点分歧及僵了...

nicK_82

kaffa_seng 发表于 18-5-2015 01:03 PM
谢谢kaffa_seng大大的细心解释，房产及汽车您都解释得一样清楚啊～～～

其实 ...

谢谢kaffa_seng大大又一次仔细的回复～
MRTA及MLTA事项我已经大概有概念了，谢谢～

KWSP方面，等一切搞好了就可以去拿一些出来补在这屋子上～