现在Klang Valley 房产价格是否过高呢？

knightsin

首先，基于通货膨胀，现在在KL区附近，3房2厕所，900-1000sf的apartment在RM300k内，差不多是个最低门槛了。

当然，有人会认为KL附近的apartment应该要更便宜才对，应该要大概RM200k - 250k左右。当然，你还是能够在这个价钱内找到可选择的单位。
只是不是service apartment，而是：
- 普通没有guard的aparment，没有游泳池，没有设施。
- 或者，是个环境比较杂，有很多黑人居住的地方。
- 再不然就选flat吧，Rawang的Flat，RM15k就有成交了。而且万年不会起价。

其实Klang Valley房子真的太贵了吗？其实不然。只是大家都看不起以上的那些普通住宅，非要住RM400k以上的Service Apartment不可。

近年来Klang Valley的发展商不流行起单层排屋，不流行起普通aparment，或者flat。因为他们觉得这种住宅已经太多，而且无利可图。
既然用的土地一样，何不建个三层排屋，service apartment。给好一点的设施，就可以卖贵很多。而且马来西亚的百万富翁逐年增加中，发展商当然要满足这些对住宅的更高要求。因为Klang Valley少高级住宅，所以才要不断建高级住宅。发展商认为那些负担不起的中产阶级，那就买旧一点的apartment或者flat吧，反正以前已经建了很多。

但是KL工作的人，会愿意买普通apartment，或者flat吗？答案是不会。
大家最后还是会选择有着大大的infinity pool，Gym，private garden, sauna, jaccuzi， guarded and gated的高级住宅。
这难免有点眼高手低。近年来发展商的project，针对的买家群就不是低收入的年轻人，而是中产阶级以上。年轻人们一直抱怨房价太高，但又不愿意住flat。那也是无可奈何的事。
就好像你明明有能力买proton，但看都不想看多一样。不过，却又抱怨外国车卖太贵。

现在的高级service residence,单单是花在设施和设计上的费用，就很能说明为什么卖价那么高了。

当然，以后的新房产会卖的更贵，不过，也会越来越高级，越来越豪华。

这样的起价，我们不能称为泡沫，因为真正的泡沫，是像香港那样，花了几百万，却买回来一套不到500sf的单位，而且还是个很简陋，没有任何消闲设施的apartment。

不过当然，即使不是新project,房产价钱还是逐年攀升的。一方面是通货膨胀。一方面是Klang Valley的商业发展越来越蓬勃，所以地价越来越值钱。总而言之，Klang Valley房产还是每年合理升值中，要下跌是不太可能了。要买的可以买，要等房产跌价的，可以先继续租。

不过要说泡沫，还是有一些的，那就是一些外国人炒起来的，那些超过RM600k以上的单位。现在应该是1M以上了。那些project，就随他们炒吧，他们开心就好。

科学就是未来

现在3xxk service apartment 也是被人嫌弃，很多自住的买家是很难选这类房子，价位不能上肯定有他的原因。

买家嫌弃的理由包括：-
1）价位贵（他们觉得才值 RM 2xxk)
2）单位老旧
3）楼层高，怕电梯坏了就完蛋（通常价位上不到的service apartment, 管理不会好到哪里）

而投资家会观察，选价位最值得的单位，一样的单位，可以RM 300k-340k, 投资家会选RM 300-310K, 很多买家也aim 低价位的，但是通常投资家都做好功课，一有这样单位，就支票拿去了，自住的还在慢慢选，所以最后买不到，而较贵的单位就不舍得买，所以买不成。

knightsin

科学就是未来 发表于 18-3-2015 08:28 AM
现在3xxk service apartment 也是被人嫌弃，很多自住的买家是很难选这类房子，价位不能上肯定有他的原因。
...

价格上不去的住宅，通常都有一些问题的。

比较大问题是是Flora Damansara，3年来价钱没有起过。到现在RM160k可以买到3r2b的单位。
听说是因为黑人太多造成环境复杂。（因为这里配有Time的100mb线路，所以成为黑人的最爱。下次买房请注意，有Time的project，可能会成为黑人们的目标。毕竟他们很多从事跟网络相关的工作。）

另外一个即使地理位置很好，但是价格不太上的去的，就是Kepong Sentral KTM Station 旁边的 Kepong Sentral Condominium。明明建在KTM 100metres范围，但是价格上不去。其原因是住宅建在华人坟墓上。所以灵异事件听说很多。对于华人来说，是大忌吧。

strikeaegis

knightsin 发表于 19-3-2015 02:38 PM
价格上不去的住宅，通常都有一些问题的。

比较大问题是是Flora Damansara，3年来价钱没有起过。到现在 ...

Flora自住我从来不会推荐。就算是投资，也不建议给女生屋主。
价钱没起过？我倒不那么认为。
市场已经很难找到RM200k以下的单位了（有也可能是bumi lot），
银行估价可以拿到RM230k左右。

parkerfu_1987

knightsin 发表于 19-3-2015 02:38 PM
价格上不去的住宅，通常都有一些问题的。

比较大问题是是Flora Damansara，3年来价钱没有起过。到现在 ...

你也很熟Kepong这代咧
话说，在另外一边的jln ipoh rivercity你怎么看？

蝴蝶夫人

我也看过新建成的service apartment ....价格400k以上~其实同区的condo 700多sqt 才200K....1000多也是 400k....虽然condo 十年以上....比起刚好的service apartment买家还是会选condo....就因为apartment这个字而已...却变成不值钱~唉

knightsin

蝴蝶夫人 发表于 19-3-2015 05:01 PM
我也看过新建成的service apartment ....价格400k以上~其实同区的condo 700多sqt 才200K....1000多也是 400 ...

用Service apatment这个字眼的话，是为了表明有更多的facilities 和更强的security system吧。更接近酒店的级别。
不过有的发展商也会选择不用service apartment，而用Condo这个字眼。其实也没有本质上的太大差别。

knightsin

parkerfu_1987 发表于 19-3-2015 04:49 PM
你也很熟Kepong这代咧
话说，在另外一边的jln ipoh rivercity你怎么看？

我住Rawang的，有经过的地方才有去研究。其实对于Kepong很多地方都不熟悉的。

knightsin

strikeaegis 发表于 19-3-2015 04:07 PM
Flora自住我从来不会推荐。就算是投资，也不建议给女生屋主。
价钱没起过？我倒不那么认为。
市场已经 ...

我其他房产投资界的朋友是不建议去投资环境素质比较低的房产。因为在出租方面，会遇上很多问题。拖欠租金，房屋损毁等事件不时发生。
所以投资中等价格的房产相对比较保险。如果有钱，投资旺地的店铺最好~不怕收不到租。

蝴蝶夫人

knightsin 发表于 19-3-2015 06:34 PM
用Service apatment这个字眼的话，是为了表明有更多的facilities 和更强的security system吧。更接近酒店 ...

原来是这样~给其他人误导了~还以为apartment买得这么贵不值得~谢谢你的解释。。。终于弄懂了~

潘君亮

蝴蝶夫人 发表于 19-3-2015 07:11 PM
原来是这样~给其他人误导了~还以为apartment买得这么贵不值得~谢谢你的解释。。。终于弄懂了~

一般来说，service apartment的水电费管理费是以商业单位来计算，所以比condo贵。

蝴蝶夫人

潘君亮 发表于 19-3-2015 07:17 PM
一般来说，service apartment的水电费管理费是以商业单位来计算，所以比condo贵。

谢谢你常为我解答~感激不尽~

knightsin

蝴蝶夫人 发表于 19-3-2015 07:23 PM
谢谢你常为我解答~感激不尽~

Service Apartment的话，虽然project是commercial title,但是屋子还是算是residence,水电不会比较贵的。只是每个月需要付maintenance fees。
如果是Soho, Sovo的话，就是commercial title了，水电费是按照office的计算方式结算，所以比较贵。不过当然，好处是你可以直接把它作为办公室用。可以请员工上班。

knightsin

蝴蝶夫人 发表于 19-3-2015 07:11 PM
原来是这样~给其他人误导了~还以为apartment买得这么贵不值得~谢谢你的解释。。。终于弄懂了~

Apartment和Service Apartment，本质上是2个不同级别的住宅单位，不能混淆。因为一般apartment是不用每个月给maintenance fees的。
但是service apartment每个月都要给RM0.20psf - RM 0.33psf的费用。

如果拥有一间1000sf的service apartment，即使maintenance fee是RM0.20psf,一个月都需要给RM200。
差不多都超过Celebrities Fittness一个月的月费了~哈哈。 就是要来付保安费，facilities的电费和维修费。

蝴蝶夫人

噢 …明白了…那你觉得service apaprtment 好还是condo好?

knightsin

蝴蝶夫人 发表于 19-3-2015 11:42 PM
噢 …明白了…那你觉得service apaprtment 好还是condo好?

Service Apartment = Condo
其实算是同样级别吧。

只是因为近年来这种高楼住宅有了更多样化的facilities, 更好的保安系统，或者楼下直接有店铺和商场，连通MRT等，发展商为了更清楚的让消费者分辨这种住宅的属性，所以才把Condo改名为Service Apartment而已。

而Studio的话则是完全没分房的小单位。通常尺寸不超过500sf。其实跟酒店的规格差不多。有些买studio size房产的发展商，直接跟买家包租几年，然后直接把这些房当酒店来租给游客。（马六甲和Port Dickson应该会有这样的发展商）

Soho和Sovo，则是近年来从外国流入本地的潮流的小单位，通常备有一房。大一点的话，会分2层，称为duplex,楼上可以作为CEO office room，或者睡房也行。因为网络时代的发展，很多一人运作的公司由此诞生。他们的公司通常只有自己一个员工兼老板，或者不超过4人的公司规模。而且公司性质跟网络有关，除了电脑之外，公司不需其他任何配备和货物。所以他们不需要租一个很大的office，一间小小的单位，就够容纳他们的公司了。而Soho/Sovo这种产品，就刚好对准了这些网络事业者的胃口。他们的单位，既可以充当办公室，也可以充当住宅。一物二用，环保实惠。

不过Soho/Sovo既然可以作为商业用途，所以最高只能loan 80%，25年。而且电水费是按照办公室规格的计算方式结算。
如果投资者不熟悉这类产品的性质，不建议作为投资的首选。

haryewkun

普通 Apartment 也是要给管理费的，数额则看有什么设备。

另外很多时候年轻人不买flat 也不是因为眼高手低，而是 flat 这一级别的屋子往往都很杂，自住的话安全性是一个大问题（尤其是对年轻女性或有小孩的家庭）。总不能为了买屋子就连自身安全都不顾。

Chongklip

蝴蝶夫人 发表于 19-3-2015 11:42 PM
噢 …明白了…那你觉得service apaprtment 好还是condo好?

其实也不能说哪个比较好，而是要看个人需求，经济能力到哪^

潘君亮

蝴蝶夫人 发表于 19-3-2015 07:23 PM
谢谢你常为我解答~感激不尽~

据我所知，如果是condo用电不超过rm20是不需要付电费，可是service apartment却是就即使不超过rm20也要给，那便是用多少付多少，所以它和一般住家的计算是不一样的，我记得是好像就算空着房子没用电每个月也有MIN.CHARGE，而且service apartment的title一般比condo出得慢多了,condo的title出得慢，户主可以组织出律师信给发展商诉求，可是service apartment的title出得慢的话就很难这么做。

蝴蝶夫人

knightsin 发表于 19-3-2015 11:34 PM
Service Apartment的话，虽然project是commercial title,但是屋子还是算是residence,水电不会比较贵的。 ...

我也听说过commercial title 和residence...买房子真的是一门不容易的学问...