关于再refinance问题

M4A88T-M-LE

我有间房子在pandan perdana. 如果refinance出去可以估值拿回400k cash.  如果拿150k 来投资生意。

我还剩下250k. 然后这个250k拿来再买一间大概400k的屋子。付了首期，我还有200k， 然后100k暂时放进低风险基金。再有100k拿来充作生意应急后背资金。

生意做再大些后，我再拿这间新买的房子refinance,你们认为我的想法有哪里出了问题？

我的工钱2k. 生意股息也许5k-7k.

我的难关在哪里，可以建议一下吗？

明明明

你的难关在于 400k只有10年的tenure， 一期4k左右

M4A88T-M-LE

不太明白，仔细一些

calt

大大，你的这间400k的屋子供期还完了吗？如果大大你还没还完他们是拿你的Bank Value-Lialibity=Amount给你的数目，就是可能这屋子还欠100k，那么大大你最多只能拿到300k的cash。

refinance的意思是重新贷款，就代表大大你要重新供过屋子(除非大大你要卖掉还是有人长期租了就不怕)，大大400k的屋子+4.65BLR差不多一个月要整RM18-1900 Per month。而且Refinance的话其实真的是很不划算的，你拿400k只要大大你再10年里面不还清大大你就直接让银行至少多赚你20-35%/RM120k/400k。。。

大大你的薪水只有RM2000，可以了解大大你是做/还是打算要做什么生意的吗？如果大大你的收入不到4K真的Cover不到，而且银行也会根据你的薪水来Refinance你的屋子，根据大大你的收入，恐怕不能拿到400k.........

如果我是大大你，我会把这间卖掉，然后再买更便宜来自己住，Burget大概280-340k，头期丢整100k，然后其他钱来周转生意，那么大大你就没那么压力。

M4A88T-M-LE

供完了。
为什么blr这样高的。不是2%多吗？
现在有人租，大概1。2k
为什么10年要还青，有没有30年的办法

现在开间日本餐厅。每个月gross 大概150k。所以开下一间分行，我就要入股，店大概300k,我入股150k.

如果我跟我妈联名就可以申请吗，我妈月薪有5k..

如果下一间店开成功，加上股息，我一个月会有10k左右

samchong0311

那就要看你目前的commitment和薪水了。如果是联名的话应该比较容易。

saifon8588

M4A88T-M-LE 发表于 18-8-2014 04:42 PM
供完了。
为什么blr这样高的。不是2%多吗？
现在有人租，大概1。2k

refinance只能10年，政府规定。blr也是政府规定的，还是浮动的。现在走着6.85%，看银行offer给你多少，如果-2.4%=4.45%。不看以后的收入，只看现在，没有如果。

calt

M4A88T-M-LE 发表于 18-8-2014 04:42 PM
供完了。
为什么blr这样高的。不是2%多吗？
现在有人租，大概1。2k

大大，我是做个比如，其实Refranice的意思就是重新贷款，没说几年的，如果大大你年轻的话贷款40年也没问题。但是。。。问题是大大你几岁了？

我做个小小的分享~，目前状况如下：

Refranice: RM400,000.00
pay per month:RM 2100 per month 30 year/RM4100 per month 10 year.
Income :RM2000
Side Income:Rm1200(rent)
RM3,200.00 per month
RM3,200x70%=RM2240。

大大，这Rm2240就是你目前可以贷款"所有"的数额，就比如大大如果你信用卡供着RM100的东西,车期RM600，那么大大你就要拿RM2240-600-100=RM1440。

如果大大你30年才还清，
RM2100x12(per month)x30(per year)=RM756,000.00，大大，利息恐怖吗？几乎能再买新的一间了~

大大，根据大大目前的薪水，而且银行目前这么严格，银行不会批给你400k，300k是大大的极限了。而且大大你幸运的话最多能借到20年，大大，你本身是做吃的吗？朋友熟悉吗？的生意股息COmfirm吗？如果大大你的股息不comfirm/还是被其他大股东吃，万一周转不来，那么大大你就头痛了，屋子供不起就会被拍卖了~那时大大你钱又没有，屋子又没有，还欠银行一大笔债~即使大大你过关了，只是利息就吃到你死死了~

如果我是大大你，我就不会那么冒险，除非大大你100%,保证一定赚钱，要不亏钱的时候大大你就~~~~~~

mandom1989

Refinacing 通常都是拿bank value 80%
ig: Property 400K bank value, get 320K
看你要供多少年 (還是看銀行批多少年)

而你的income主要還是RM2960,
股息只能當side income，不能當做主要income。
如果base on 你沒有其他的commitment，
400K refincing 是可以的，
但如果個人要另買一間可能會比較緊一點，
聯名就ok

如果還有不明白歡迎提問

M4A88T-M-LE

其实我是看了富爸爸，穷爸爸的杠杆借贷方式来 思考的。

不过我不是为了炒房

我是要为生意扩展集资，因为biz loan是拿不到的，所以只能动房子refinancing念头。如果十年的话，我每个月要还4k. 那么赚的钱都还银行了，生意的资金要如何运转。。。

我只是奇怪为什么，富爸爸里面说的，买了一间房子，再用这间买下的房子抵押，以获得下一间房子的资金。在马来西亚这方法办不到吗？

再申明，我不是炒房，之所以要refinancing是要获得开店资金。

calt

M4A88T-M-LE 发表于 19-8-2014 12:09 AM
其实我是看了富爸爸，穷爸爸的杠杆借贷方式来 思考的。

不过我不是为了炒房

大大，所谓屋子是资产我是非常认同的，但是大大你有几点需要自己去好好考量的：

1.大大你本身有没有储蓄？如果大大没有储蓄的话，那是非常危险的。
2.大大，我国与别的国家BLR算法都不一样，像中国的BLR差不多到达5.5-6.0之间了，所以相对的不能比较。大大你看了整个算法，那你就知道到底这计划可不可行了。
3.重新贷款时行得通的，但是大大你要在短期之内把这洞补好，要不就赔了夫人又折兵。比如你现在拿了400k出来，然后再半年之内利用这400k赚多100k，加上利息大大你在半年后差不多要拿410-415k还给银行，那么大大你还是赚了85k，再用这85k转钱的话，就ok了~而却比起personal loan,biz loan等，home loan的利息实在太低了~才只有4.5++blr % only~拿来周转生意是ok的~我很多顾客也是这么做的·

ps:
1.大大，记得，钱是没有负债在你银行的，才是属于真正你的钱。Refraince不是让你"凭空"得到一笔钱，而是银行"再次借钱“给你，所以大大你别搞错了~
2.大大你有提到"RM4100 per month赚到的钱都还银行了"，大大在此先给你冷水，如果你赚到的话。。。如果大大只要你有1个月的现金周转不灵，大大你的总收入包括租金(租金可以算成是你的income)RM3200,即使大大你不吃不喝都搞不定这每个月的欠债，换30年吧，一个月RM2100,3200-2100大大你的1000能做什么？而且这1000还没包括大大你那间不知道能loan出来的”第二间屋子“，这样的话大大你真的有冬瓜豆腐的话不跳楼都不行啊~而且什么事情即使真的走了还是要家里2老替走了的我们负担，那又何苦呢~
3.不管大大是不是炒房还是炒股票什么的，空头套白狼都是属于投机，大大你拿银行借你的钱来玩，其实就是属于投机，那些炒房到最后被lelong就是因为供不起。不管大大你是不是炒房，只要结果有50%的几率会供不起的，需要另外的50%意外因素来Cover你的负债(我这里所谓的意外时指如果大大你的生意真的不行了，你需要一些”意外“来供你的屋子，比如中乐透，老婆本，保险什么xx之类连你都不能预料的额外收入)，大大其实你就是属于投机。投机是不被鼓励的，大大请3思

calt

M4A88T-M-LE 发表于 19-8-2014 12:09 AM
其实我是看了富爸爸，穷爸爸的杠杆借贷方式来 思考的。

不过我不是为了炒房

大大，我给你知道你的计划：

大大你的安排是：

如果大大你完全没有储蓄，大大你能完全把钱拿出来的"最好"情况下(可能性不高，愿意因为banker已描述)：


现钱                                                          -        贷款
Rm400,000                                               -   Rm400,000
-RM150,000（生意)                                    -
-----------------------                                     -----------------------
RM250,000（现钱)
-RM 50,000 （第二间屋子)                          -   Rm400,000
-----------------------                                     -----------------------
RM200,000（现钱）
-RM100,000 （FD)
-----------------------
RM100,000 (Backup money for Business)        RM800,000(Lialibity/欠债)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
RM2100 per 1 house/RM4200 per 2 house大大你要还足30年，大大你能承受的了吗？我相信即使大大你有保证人，以你母亲的年龄我相信银行也会考量在内，如果大大你的生意投资失败，情况如下：

现钱                                                          -        贷款
Rm400,000                                               -   Rm400,000
-RM250,000（生意失败+Cash Flow也没了)                                    -
-----------------------
RM250,000（现钱)
-RM 50,000 （第二间屋子头期Burn)             -   Rm400,000
-----------------------                                     -----------------------
RM200,000（现钱）
-RM100,000 （FD在短期内不容易拿进拿出)
-----------------------
RM     0.00                                                   RM800,000(Lialibity/欠债)

那么，到时候大大你不只什么还没有，还欠银行RM800,000的负债，通过30年的利息增长，如果利息不上(可能性不高，听说12月还会再涨利息)
RM4200x12(per month)x30(per year)=RM1,764,000

万一、即使大大你真的很”幸运“借到第二间屋子贷款(我不知道是幸运还是不幸)，大大你供不起，2间屋子在你5年后供不起都被逼拍卖，2间可能卖出只有RM600,000(拍卖屋可不是根据你屋子的Bank Value来定价的)，那么800,000-600,000=200,000-100，000(FD)=-Rm100,000

大大，你有准备要承受万一失败你要负担这负债的觉悟了吗~当然这是小弟的小小分享(如有错误请更正·)，如果大大你的生意是"万无一失"的话(基本上我还没听过生意是万无一失，只赚不亏的)，一个月Cash Flow RM10k，问题不大的~共勉之~

ahdar

没有一门生意是稳赚不赔的，尤其是餐厅生意

小小棋手

M4A88T-M-LE 发表于 19-8-2014 12:09 AM
其实我是看了富爸爸，穷爸爸的杠杆借贷方式来 思考的。

不过我不是为了炒房

为什么你说你的生意做不了生意贷款？

什么行业，多少年了？

ss24

明明明 发表于 18-8-2014 03:13 PM
你的难关在于 400k只有10年的tenure， 一期4k左右

算loan credit limit是10年，但贷款摊还期仍然可以35年。

M4A88T-M-LE

因为生意还没有强大的资金后援，所以不想去考虑business loan,由于有一间房子在pandan perdana,估计升值空间不多了，所以要卖掉，或者refinancing来筹资第二间店的资本，开店大概300k,我投资一半就150k.

我不懂到底要refinace 还是要卖掉，因为房子若400k的话。我剩下250k现金，不懂可以拿来做什么。
如果我refinancing pandan perdana房子，然后再拿扣除开店资金的现金250k. 来买下一间房子的话，那么就好像上面说的，我是还不起一个月4k的银行的。即使我两间房子都租出去，我每个月还是倒贴2k. 除非我生意贴的回来，不过生意是不确定性的。我负债800k的话，只要房子租不出，或者某月生意倒贴，我会破产的。

第一间店是开三个月而已，每月gross 150k-180k左右。

ss24

我觉得你会遇到的困难在于re-finance拿到贷款方面。。。因为国家银行规定了个人贷款（re-finance也含括在内）虽然能够根据最高35年摊还，但算credit limit只算10年。。。加上你固定收入是2千罢了，生意股息不固定可能银行不考虑为你的总收入里。。

如果银行不看你的生意股息，根据你2千收入，可能只算你30%收入可以给贷款，就是600块。。那么你最多可以re-finance到大概150千罢了。

如果银行接受你的生意股息，你的总收入每月大概7千-9千，那么银行给你70%收入可以给贷款，就是4900-6300，那么你re-finance就没有问题了。。。。所以可否接受你的生意股息为收入，要咨询banker....

既然你入股做生意，我建议你搞好你的生意账目，那么以后就可以拿生意收入来借钱扩展你的生意。。。

明明明

ss24 发表于 19-8-2014 10:12 AM
算loan credit limit是10年，但贷款摊还期仍然可以35年。

楼主已经供完了，所以400k只有10年tenure

明明明

M4A88T-M-LE 发表于 19-8-2014 10:16 AM
因为生意还没有强大的资金后援，所以不想去考虑business loan,由于有一间房子在pandan perdana,估计升值空间 ...

您可以考虑refinance 250k，扣除了150k的生意资本，你还有100k的现金。
250k 10年tenure一期供2600

请问您目前该产业的租金多少？扣除该产业的租金供款压力会减轻一些，
剩下的100k，50k可以考虑200 ～ 300k的二手产业， 50k备用

M4A88T-M-LE

如果一期供2600恨beh tahan le. 有没有办法只供比我现在租金略少的方式，比如我租金1.2k. 我一期供1.1k.   我的房子这边需要positive现金流的，因为生意那边是亏是赚不懂，如果生意没什么赚，房子这边现金流又是negative，那么我要还两边，哪里还的起。