房地产投资与财务自由

ckpendrive

去过几场房地产投资与财务自由讲座会，基本上所得到的如何投资房地产以达到财务自由的重点都是一样：
1）好的产业与地点
2）尽量借贷，有多少借多少，有多久借多久
3）产业租金必须少过月供，以达到正现金流
4）以租金为额外收入，再向银行借贷，以购买新的产业
5）重复以上四个要点，收集更多的产业

不过，如果实际上来讲，是否那么容易呢？

让我举个例子：
A打工月收入为RM3000，他买了一间公寓RM240,000，头期RM24,000。A向银行借贷RM216,000，供40年，月供RM700。
A把公寓出租给人，租金RM900。扣除管理费RM100，A的净收入是RM900 - RM700 - RM100 = RM100。

由于A有了RM900的租金，他又有足够的条件再买一间RM300,000的公寓，A向银行借贷RM270,000，供40年，月供RM900。
A把又把新公寓出租给人，租金RM1200。扣除管理费RM150，A的净收入是RM1200 - RM900 - RM150 = RM150。

买了2间产业出租，净收入才那RM250（还没包括其他杂费）。那如果要有一个月净收入RM10,000，岂不是要买大概40间房产？！

ss24

回复 1# ckpendrive

算少了一样东西吧。。。。

收入=RM3000
可负担借贷供期50%（算银行给供期占收入50%）= RM1500
现有负担=RM0
剩余可负担借贷供期=RM1550-RM0=RM1550
第一间屋子=RM240,000，
月供=RM700，
租金=RM900
管理费=RM100
净收入= RM900-RM700-RM100=RM100

总收入RM3900，总负担RM700

=========================

收入=RM3000+RM900=RM3900
可负担借贷供期50%（算银行给供期占收入50%）= RM1950
现有负担=RM700
剩余可负担借贷供期=RM1950-RM700=RM1250

第二间屋子=RM300,000，
月供=RM900，
租金=RM1200
管理费=RM150
净收入= RM1200 - RM900 - RM150 = RM150

总收入RM5100，总负担RM1600

=========================

收入=RM3900+1200=RM5100
可负担借贷供期50%（算银行给供期占收入50%）= RM2550
现有负担=RM1600
剩余可负担借贷供期=RM2550-RM1600=RM950

剩余可负担借贷供期数额越来越少。。。应该买不到40间屋子咯。。。不过当然。。当你手头上有越多产业的时候，你可以和银行bargain的power应该越强。。尤其是产业都升值了的时候。。。通过re-finance，那时可能一下2-3间那样买。。就快很多达到你的10000收入目标咯。。

ss24

回复 1# ckpendrive

3）产业租金必须少过月供，以达到正现金流 - 现在应该蛮少好的地点的产业租金可以高过月供。。刚好一样都不错了

teylance

你还少算了一点最重要的东西，不动产是会增值的。用来抗通膨是最重要的。

teylance

还有当你3间以上时，卖掉第1间的时候，又增加的可负贷并产业增值的收入。。。并用其来购买第4-5间。。。当然前提是你的本收入的银行记录要很漂亮。不然只是近水楼台。

v-hkb

请问下楼主，以上的算法是对的吗。。。？

ckpendrive

回复 2# ss24

ss24兄，你的分析就是我所顾虑的，毕竟银行借钱也是看你的月入多少，万一入不敷出本身经济就会被影响。
就算产业增值，RM200k变300k，要re-finance多100k银行也是要看月入能不能cover，对吗？

ckpendrive

你还少算了一点最重要的东西，不动产是会增值的。用来抗通膨是最重要的。
teylance 发表于 10-6-2012 09:53 AM

你说的没错，不过如果手上有几十间房产，难免会有压力，而且也难确保每一间都是好收租的。。

ckpendrive

回复  ckpendrive

3）产业租金必须少过月供，以达到正现金流 - 现在应该蛮少好的地点的产业租金可以高过 ...
ss24 发表于 10-6-2012 08:05 AM

如果仔细去找现在还是有的，只是比较少，租金与月供差额也比较小，没以前那么买低租高了。。

thomaslim

如果照讲座的做法，你们死得很快。

房产会增值？－100％肯定吗？完全没有风险？
你的工作稳定吗？真的有本事供5－6间屋子？

房产是有价值，但是你的屋子肯定卖得出吗？很可能你隔壁的屋子赚2－3倍，你的却卖不出，租不出。

ckpendrive

回复 10# thomaslim

我也是打工的，现在手上有5间房产，由于租金能盖过月供，现在暂时没给我财务上的压力，如果有一天我把它们变卖了，至少也不会亏钱，因为投资房地产第一要注意的就是地点。 现在我的困境是还不能达到财务自由，如果根据我与ss24兄的分析，那真的有些困难。。

teylance

回复  thomaslim

我也是打工的，现在手上有5间房产，由于租金能盖过月供，现在暂时没给我财务上的压力， ...
ckpendrive 发表于 10-6-2012 03:17 PM

   短期内，不要让房子套着，增值了40-50k就放，不要欠银行太多，然后多出的commintment可以再买过其他的，不要想refinance，不值得的。

teylance

记住，房子一天没卖出就不叫赚，banker说的refinace,那才叫増负资产

ckpendrive

回复 13# teylance

对，通常leasehold的房我收一阵子或建好就赶快脱手，赚个RM50k ~ 100k。
Freehold的如果租金划算，可以长期收着。

rotikaya

屋子会坏的，维修费，门牌税。。还有其它舍备，怎么没人算进去？真的是屋主吗？