很多人说地产是只升不跌，那么我们看看历史上是不是事实。

topgunBBB

看看美国的历史，泡沫前会出现很多地产经纪人和地产公司，这点是不是和我国现在很像？几乎很多人都全职或者兼职当经纪人。看看cari也有很多招收agent的广告贴。

现在很多口头禅也是“今天不买，明天就买不到了”

美国房地产泡沫：7.5万人的城市竟出现2.5万名地产经纪人，1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机。　　20世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。　　佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。　　

然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

topgunBBB

看了美国，我们再看日本这个岛国，当年大家都说日本是一个岛，土地有限，所以地产肯定的只升不会跌。
但是事实是：

日本从1955-1985年，完成了经济起飞，进入了发达国家行列，成为世界第二经济大国。手中有了钱的日本企业和居民信奉“土地神话“，日本是一个岛国，山地多，平原少。土地成为日本的稀缺资源。随着经济的发展，工业和城市占地不断增加，同时，由于基础设施建设等对土地投资的增加，地价特别是城市房地产价格具有不断上升的趋势。然而，日本人将这种趋势绝对化了，认为地价只会上升，不会下降，以至把房地产投资作为一种资产保值和增值的方式。他们开始制造土地泡沫，从80年代后半期开始，日本地价飞涨，投机者以升值了的土地作抵押，可以从银行取得更多的贷款，然后再去寻求新的投机机会，于是有越来越多的资金追逐有限的土地，造成房地产价格的进一步上升。

所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
　　从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。

topgunBBB

香港也是一个很好的借镜。

　1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
　　就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

y2ksaw18

马来西亚几时才可以发生房地产泡沫破裂？80年代的金融危机，和90年代的金融危机，还有有08年的，马来西亚的房市都挺过来了。如果你有屋子住了，当然可以慢慢等泡沫破裂，如果还在租房子，看到和心水和可以负担的，就先买下来吧。

topgunBBB

马来西亚几时才可以发生房地产泡沫破裂？80年代的金融危机，和90年代的金融危机，还有有08年的，马来西亚的 ...
y2ksaw18 发表于 31-1-2012 12:10 AM

80年代，我国普遍贫穷，拥有屋子的人不多，房屋也不多，如何有泡沫？


97年那么多人破产，Lelong屋子不是泡沫破裂吗？
97年过后到2004年基本上我国的地产停滞不前，不是说没有泡沫，而是吹不起泡沫。

到了2006年屋价开始上涨，08年依然挺得住是因为炒楼风还没有真正的吹出，买屋子的人依然是真正住在里面的人。
但是08年开始到股灾过后，很多人已经不相信股市，把炒楼的资金转到了楼市，这些炒家进场了，你能确定没有问题吗？

y2ksaw18

80年代，我国普遍贫穷，拥有屋子的人不多，房屋也不多，如何有泡沫？


97年那么多人破产，Lelong ...
topgunBBB 发表于 31-1-2012 12:44 AM

80年代拥有屋子的人也不少，我爸爸都不是什么富有人家，当时也是买了屋子。97年我感受不到泡沫的破裂，我在的地区，房地产没有大规模下价，破产者多数是做生意破产，不是投资房地产破产。
98年到2004年，我认同是房地产很Down的几年，不过却是最好买房地产的时机，可惜当时我还没有出来社会。
08年后，就看到房地产的起飞，但是我还是没有看到泡沫，只是恢复原来应有的价值。
如果你认为有泡沫，就不要买新区，买旧区，多数是自己住的，供到7788了的，泡沫爆，他们也不会慌张抛售，毕竟人还是要有瓦遮头的。
我们可以看到30年来，最好的买房的时机，就是那几年，问题是人生有多少个30年，如果不介意有了家庭孩子，还是跟人租房子，等泡沫破裂，才来买屋子，也是无可厚非。

topgunBBB

80年代拥有屋子的人也不少，我爸爸都不是什么富有人家，当时也是买了屋子。97年我感受不到泡沫的破裂， ...
y2ksaw18 发表于 31-1-2012 12:58 AM

你说的那些年代都没有几百块可以买几百千屋子的吧？
现在的事实：600千的屋子，只要给500-600就是头期。不到rm1000就可以“买一间豪宅。

普通人不会这样买屋子，炒家就会。他们会买几间，然后转手就赚一笔。
这些人出手，就形成了泡沫。

还有，你要了解地产泡沫指的是什么，是那些比较高档的房屋。
低价屋没有人要炒的。你爸爸的年代买的都是50k 不到的屋子，谁要炒？

如果你是以低价屋子来做论点，我也认同你，这些屋子价格合理，没有泡沫。
可是我现在讨论的是中高价位的房屋。

y2ksaw18

你说的那些年代都没有几百块可以买几百千屋子的吧？
现在的事实：600千的屋子，只要给500-600就是头 ...
topgunBBB 发表于 31-1-2012 01:11 AM

我爸爸的年代，50K已经不算便宜的屋子了，不过我不懂他买的屋子当时是多少钱。如果你要投资房地产，就老老实实的投资，住宅的投资，其实就是看Holding Power，当然，你的邻居也要有Holding Power，这样价钱才能节节上升。
我们可以看到如果一个地区，多数是买来自己住的，而且住的很好很开心的，这区的房子慢慢因为要买的多，要卖的少，而价钱3级跳。Bandar Utama 就是这样的一个列子。所以BU的屋子很贵，可是我不认为是泡沫。

如果说局部泡沫，这样的话，Mount Kiara已经泡沫很多年了，但是目前看来，还是屹立不倒。不过我本身就不会去动这些泡沫，还有就是给少少头期的Project，我也是不会看好，毕竟有一段时间，房子一建好了就跌价。

独孤城

没错，我相信大部分KL的屋子冲上百万令吉后会跌下来，
就像想当年的美国，日本和香港。

artcreator

请问泡沫爆炸的时候是什么样的情形？
为何会造成大部分人都破产呢？

extrem23

如果你去翻翻旧的iproperty，你会发现2009年6月前的屋价，和之后的屋价差很远，节节上升。

为什么？

因为那个时候银行调低BLR,发展商推出 5/95配套，屋子开始热哄哄地炒上来了。
现在稍微缓慢了，为什么？因为BLR起了。。。

所以，看产业的前景就看银行吧。。。。

topgunBBB

请问泡沫爆炸的时候是什么样的情形？
为何会造成大部分人都破产呢？
artcreator 发表于 31-1-2012 08:07 AM

泡沫爆炸的时候，500K 的房屋可能只跌到400k （很轻微的估计），
但是房贷却有450k, 就是说贷款比屋价高，就是所谓的负资产。

其实如果你不卖屋子，问题也是不大，
你自我感觉良好的自我安慰屋子是值得600k 这样就不会觉得有问题。


有问题的只是怕你财务出现问题（泡沫爆炸时经济也肯定不好，裁员很多，生意周转不到），到时你不能供屋子，就算你卖了屋子，还倒欠银行50K.

这样就破产了。

topgunBBB

如果你去翻翻旧的iproperty，你会发现2009年6月前的屋价，和之后的屋价差很远，节节上升。

为什么？

...
extrem23 发表于 31-1-2012 08:38 AM

现在政府已经慢慢的做一些事情在打房。
比如借贷看net income是一个例子。

大选过后，肯定会有更加多的措施，因为过度膨胀的房产，对一个国家，甚至世界的发展很不好。
太多资金投入地产，影响人民消费以及国家的发展。

extrem23

大家可以看看这个。
http://www.youtube.com/watch?v=GhgP2wVGiR8
十分钟看懂金融危机 次贷危机房价
绝对值得您的10分钟。

超笨无比

房产的发展是要看经济和政府的政策..............BLR和借贷比例是最直接的参考

做个比方, 美国在2003年时利率低到只有1%, 政府大力发展房贷来刺激经济, 那时产业的疯狂度可惊人...........
政府再允许二级房贷, 阿猪阿狗都可以借钱

利率维持过低和太容易借钱会照成inflation..............

美国政府为了对抗inflation, 开始加利息. 到2006年利息已经加到5%多..............很多人供不起屋子. 银行面临亏损
结果就导致经济风暴

美国现在的房价现在变成烂市

advantan

你们都好专业哦。。

gracefoo76

你说的那些年代都没有几百块可以买几百千屋子的吧？
现在的事实：600千的屋子，只要给500-600就是头 ...
topgunBBB 发表于 31-1-2012 01:11 AM

   ha........40years ago, rm50K can buy a banglow house at kl.....ha...now.....worth RM3.5 million++my uncle's real case

hauzi302

几时大马房产超越国产车成为破产的头号杀手了？

benkl

那些例子是很好借镜。。。。
那就等到马来西亚房价和人民平均收入也跟当时的日本，香港和美国当时的人民均收入和房价都差不多时。。。那就是要爆的时候了。。
不懂现在的马来西亚是否已经接近了呢。。。
不过1926年美国经济大萧条好像是股灾引爆而不是所谓房价泡沫的吧？？
现在美国的房价爆跌好像是次贷引起。。意思是人民过度借贷而引起的不是吗？

benkl

可是我就觉得屋子跌价都是其它因素导致人民口袋资金紧缩之后的现象。。。
如果人人口袋资金都充裕的话。。。你们觉得会跌吗？？？
到底是屋价跌导致人民没钱还是人民没钱导致屋价跌？？？
真搞不懂。。