有谁能说说S&P过后的流程吗?

bussapp

我S&P的律师是由地产经纪介绍的, 服务很差, 到现在为止, 我都还没见过他本人,甚至不知道谁是我的律师,仅知道是某某律师行吧了, 而且还是branch的, 包括签S&P时, 都是由个职位是marketing manager的W小姐负责. (去到律师行时才告知律师家里临时有事,所以由她先负责,老实说, 那一天那小姐给我的印象蛮不错, 所以我也没计较这样多.)

因为我买的房子是leasehold的, 所以程序上要先得到土地局的consent, 过后当我去拿stamping好的S&P时, 有被告知最快都要两个月才能拿到土地局的consent, 而在这时段里,律师什么都不能做, 所以自那时起, 我就没联络W小姐, 直到差不多两个月时,我才打电话去问W小姐, 结果被告知consent还没出来, 当时我也没多想, 过后大概每两个星期左右, 我都会打电话去问, 结果consent还是还没出来, 后来, 我有联络我loan的律师, 才被告知原来我的申请是在我拿S&P过后的三个星期多后才交上土地局, 也就是说我以为已两个月半了, 其实仅有一个月半, 我很生气, 过后打电话给W小姐, 对方才承认迟交了. (从头到尾, 她都没告诉我迟交, 次次问她, 她都说土地局做事比较慢, 要二到六个月的时间)

等了大概接近四个月左右(从拿S&P开始算), 终于拿到土地局的consent了, 不过等我知道时, 已经是一个星期多后的事了, 而且还是从我的loan律师那知道的(我差不多每两个星期左右, 都会打电话去问W小姐, 怎样了? 次次都说在process住, 而loan律师, 我没什么联络, 这次是因为bank来信叫我去开户头, 才联络的), 而且过分的是, loan律师告诉我, 对方告诉他, 因为seller的bank statement要过期了, 所以要再等对方给他新的statement, 因此所有文件包括土地局的consent也还在S&P的律师那.

过后, 我联系W小姐, 但对方保持一路来的风格, 不想多谈, 来来去去, 仅重复"放心","我们在做"等等的没营养的话来应酬我, 完全我问一句, 她才答一句, 我没问, 她也不会主动说出来, eg. 问她整个流程, 她仅说consent和seller的资料准备好后交给loan律师让bank出钱, balance settle 完后就可以拿key了, 而里面有什么阶段, 她都不要说.

所以我特来发帖问问大家, 有谁知道这过后的流程与大概所需的时间吗? 我是打算每个阶段都监督对方, 保证对方有在做事. (我有问过loan律师, 但对方也不什么想讲这流程, 一幅不关他事样)

谢谢.

ps1005

很多律师是这样的，
对这种人，你要威胁他！如果他再不合作，你告上去 bar council

怕水的魚

如果你律師在整個過程中，因疏忽而致使你多付不必要的費用開銷的話，你是可以去bar council告他一狀的，讓他留下不良記錄作為懲誡，或許你也可以討回公道。

joel0712

如果你律師在整個過程中，因疏忽而致使你多付不必要的費用開銷的話，你是可以去bar council告他一狀的，讓他 ...
怕水的魚 发表于 14-9-2011 06:58 PM

    好提议！

ivygirl

我S&的律师是由地产经纪介绍的, 服务很差, 到现在为止, 我都还没见过他本人,甚至不知道谁是我的律师,仅知道 ...
bussapp 发表于 13-9-2011 06:13 PM

其实我大概可以为了解析一下到底整个流程是怎样~~

1. 签买卖合约
2. arrange for apply consent to transfer (如果是leasehold的屋子)
    通常我们会问问你的loan到底怎样了,如果你的loan当时是好了.. 我们会一起申请..
    因为leasehold要申请一个consent to transfer 还有一个 consent to charge
    如果屋主有欠银行钱,我们需要拿到屋主银行出的letterno objection才能申请去地政局~
3. 拿到approval consent后,就会开始3个月 (就是3个月你们要settle全部的钱)
4. 同个时间,我们会写信去屋主银行拿 redemption statement cum undertaking 这个是你的银行需要到的.. 你的银行会according statement的数目来出钱settle 屋主的loan
5. 同个时间,你的transfer form (Borang 14A) 就交去stamping office 做adjudication of stamp duty
6. 搞掂一切就叫你的银行出钱~ 你的银行只是会出according statement的数目. 你的银行出钱后就交去屋主的银行做full settlement
7. 这个时候就等屋主的银行交换屋子的原装文件出来
8. 收到原装文件后,律师楼就得安排注册.. 过后,就叫你的银行出balance ~

大概是这样吧~ 可是还有一些手续很难一一解析出来~~

7mile

其实我大概可以为了解析一下到底整个流程是怎样~~

1. 签买卖合约
2. arrange for apply consent to ...
ivygirl 发表于 15-9-2011 09:17 AM

    资料很详细下。

etking

lz小心被owner罚钱，通常s&p会写明6个月内不能make full payment，owner可以charge你daily利息的。

ivygirl

lz小心被owner罚钱，通常s&p会写明6个月内不能make full payment，owner可以charge你daily利息的。
etking 发表于 15-9-2011 04:02 PM

这点要看情形的~
通常是要拿到approval后才开始3个月里面make full payment~
可是如果屋主的银行有delay的话,那个completion period也是会accordingly extend出来的~~

cm_spp

借问一下， 我在签S&P时， 那律师游说我的Loan Agreement也给他做，我起初不答应， 说那会有利益冲突， 可是， 律师保证没事， 我就答应了，签了两张Authorisation Letter。。。过后， 我的Bank Agent 说别用和S&P同一间的律师行。可是， 我已签的那两张信甚么办？在法律上， 签了一定要给他们做吗？ 可以临时反悔吗？要如何同他们说吗？  P/S： 我的Loan process 才刚刚开始， 没给S&P律师任何相关文件。。

etking

这点要看情形的~
通常是要拿到approval后才开始3个月里面make full payment~
可是如果屋主的银行有d ...
ivygirl 发表于 16-9-2011 10:30 PM

对，可是看lz的情形，是他自己的律师delay，可以被追究的。

bussapp

气死人了, 又一个月了, 可我的S&P律师竟然还没把所有的文件交给bank律师, 理由一下是owner outstation, 一下是owner的屋期给不完美, 不是没还就是partial paid导致bank出不到up to date的statement, 一下是owner还欠cukai taksiran没还等等什么理由都有, 一直在那拖, 我的3+1都要过一半了, 都不懂该怎么办好, 每次打电话去问S&P律师, 得到的答案一律是owner怎样怎样, 他(S&P律师)也不能怎样怎样, 要等owner之类的让我感觉是推卸责任与应酬我的话, 叫他手上有什么文件就先交给bank律师又借口多多, 这个不行, 那个不行, 可是我bank律师都说没问题, 一些不急的文件如cukai taksiran, cukai pintu之类的欠款可以迟点做, 可S&P律师却说不行, 还说要保障我, 等全部文件齐全才交给bank律师比较好, 因为到时候可以把问题推到owner身上, 那就不会中penalty了, 如果分批交文件, 到时候不仅owner charge我interest, bank也会penalty我, 说到头头是道, 都不懂要不要相信他.

我现在很乱, 这边S&P律师都不知道还会拖到几时, 那边bank律师却好像什么都不要理, 把球丢回给我, 一直追我去跟S&P律师拿文件, 我都不知道该怎么办才好, 谁能给点意见或建议吗?

geniususer

我也是面对这样的问题。我前前后后等了块半年了！律师说最快明年一月才可以完成交屋！
我很生气但束手无策，只可以继续等下去！
还有一个问题，请问，我要怎样知道屋主还是不是住在里面？如果是，我可以采取什么行动？

天秤座的我

其实买卖房子时很多时候真的不必劳动到律师亲自出来见你的。。。 只是因为怎个程序必须委任律师楼来到处理，所以才要所谓的雇用律师。不是上court，不必亲自和律师谈的。只是typical的买卖房子程序吧了。就算是legal firm manager亲自出来attend你已经ok了。。。

我当初也是consent那边拖我很久，也要一个月时间，后来我的律师楼就有帮我每天call去问。
其实买leasehold prop.是要用到大概半年时间来到处理的。所以这就是leasehold 和 freehold 的分别。 既然你现在已经搞定了consent，放心吧，接下来的程序就是要等你的银行出第一笔钱来到settle vendor的housing loan，要大概一个月的时间给对方的银行settle。settled了后就能advice你的银行出最后一笔钱，之后你就能拿到钥匙了。 你大概很快就能拿到钥匙的啦。

爱德华。

楼主的case跟我的大概一样。。我的SNP已经过了3个月，律师楼叫我给penalty。。是要给屋主的interest。。（其实是他们自己late，但是算到我的头上来。。。）Total RM 800++:@

但是过后我call给Seller，问那位seller说我这里迟了3个月，律师叫我给你迟交的罚款钱。。但屋主却跟我说，律师叫她自己给late的 interest，钱她一分都没有拿到。。？？！！！:@

那到底这个八百多块我是给谁的。。？

bussapp

回复 13# 天秤座的我

我知道leasehold会拿比较长的时间, 可我的case却是super over了, 唉, 别人等land office的consent, 大概仅需两个月, 可我却是四个月多, 足足比人多一倍多, 现在第二步等owner的bank statement, 别人最多一个月, 可我到今天都一个月半了, 却连个影子都没有, 几时能好都是未知数, 问律师, 律师把球丢给owner, 可我却没owner的联络电话, 所以到底是谁在搞鬼都不知道, 弄到现在什么都不能做, 只能在那躺着等死, 比等榴莲跌都还要惨, 最少榴莲还有个样子给你看.

天秤座的我

回复  天秤座的我

我知道leasehold会拿比较长的时间, 可我的case却是super over了, 唉, 别人等land off ...
bussapp 发表于 14-10-2011 11:32 AM

    唉～～ 有时候真的会有很多老鼠屎的。。。 我的也是庆幸我的那个屋主在她的那间housing loan银行有认识的人，而且她自己本身也是急着要拿到她的balance，因为当初为了割名她必须付完整年的maintanance fees，要等到交钥匙那天我们才会付还给她。。。

结果她一个电话给她银行里的朋友，第二天她的银行就call去给我们的律师楼说她的case settled了。。 很快！真的还是要谢谢那个屋主，结果我们比预算日期早了半个月交钥匙

而且我们买卖双方都是用回我的律师，这个也是加快怎个过程的其中一个因素。还有我的housing loan律师也是用一个律师，因为他刚好是这间银行的panel legal firm     所以我们真正怎个过程都是不足5个月

shyong928

其实我大概可以为了解析一下到底整个流程是怎样~~

1. 签买卖合约
2. arrange for apply consent to ...
ivygirl 发表于 15-9-2011 09:17 AM

    请问如果对方屋主是政府公务员，之前他向政府贷款，一般上手续会不会推延呢？

bussapp

火啦, 有没有什么法律是保护我们消费者(买家)呢?

又两个月了, 我还在傻等那不知道几时会出的bank redemption statement.

上次等了非常久才等到S&P lawyer把文件pass给bank lawyer, 但是却发现卖家的bank redemption statement剩不到五天就过期了(如果算working day, 那仅有2天),  我的Bank当然无法proceed, 结果S&P lawyer又要花时间去再度申请, 就这样一直拖啦拖的, 问他几时能拿到新的statement, 结果答案是这要看PBB HQ做事了, 几时能好不知道, 只能等等等等等等.....等等等...等等...等...