Full Redemption的问题

胖胖

大家好，小弟我在一年前像某间银行refinance了自己的房屋。而refinance的amount是100k加3ksolicitor fee=103k.Lock-in-period是5年。但现在小弟想early settle/full redemption完这笔loan。

请问这里的大大，我是不是一定要赔那penalty的amount.而那penalty的amount是不是basedon我借得loan
amount呢？

谢谢你们的comment.

jackchp

回复 1# 胖胖


   回楼主，如果是我，我会考虑几个因素：
1）现在直接fully settle
       那么也肯定我会中penalty....
       假设 penalty within 3 years = 2% = 103k x 2% = 2k++ （可能会更高，看回你的letter offer)
       由于我已经将我的钱全部压在屋子，那么后期可能3-10年内我需要钱的话，
       我会re-financing 屋子，只到时需要另给律师费和其他杂费等等。。另一笔3k-5k等等以及时间上的问题

2） 不要fully settle, 不过丢完只剩下10k 还欠银行。。。
       利息只是根据10k来计算 = BLR-2% = 6.3 - 2 = 4.3% x 10k = 430 一年
       如果连续5年我维持10koutstanding, 我也只不过给2k++ (跟第一个方案的penalty一样）
       我情愿给每年利息 400++ ，换来的是我cashflow....万一需要一笔钱，我还可以动用之前所丢的钱。。。

p/s: 条件是你的loan facility 必须有我说讲的便利。。。。

胖胖

回复 2# jackchp

谢谢你宝贵的意见。我也认为第二方案比较好。但总觉得，我还了一年多的loan payment.但是loan 的amount都没什么改变的。

不懂是不是我看不明白我家bank的statement呢？

jackchp

回复 3# 胖胖

是的。。。尤其是头3-5年，你会发现你的银行贷款数额的确没有差别很大。。。
因为你每个月所给的$$, 70-80% 都是拿来还利息。。。。

devil050901

你可以去银行选择还你的principal,不然的话，他们都是把你的钱大部分还interest罢了。
如果penalty的话，based on你的loan amount, %看你的offer letter怎么写。

大棵呆

你可以去银行选择还你的principal,不然的话，他们都是把你的钱大部分还interest罢了。
如果penalty的话，b ...
devil050901 发表于 14-6-2011 02:00 AM

应该不是这样。
所有loan的算法是 principal - advancement payment 后，才来算利息。
所以，不管你有没有声明要直接还 principal 或者 多余的钱进advancement payment 都一样省到利息的。

devil050901

应该不是这样。
所有loan的算法是 principal - advancement payment 后，才来算利息。
所以，不管你有 ...
大棵呆 发表于 14-6-2011 11:18 AM

所有银行？
可是很多时候如果你没去注意的话，等你翻查loan repayment record的时候，总是看到interest在减少，可是principal却没什么少到。
我很多朋友中招。所以每次我都亲自写信去Loan的那间说我多出来直接去principal。
银行的话信不过:@

胖胖

回复 4# jackchp

真的很感谢你的意见。
其实，我现在还欠银行大概6-7k而已。而我在下个月就有大算settle掉了。
但是问题是，就算我现在丢一笔钱settle完。银行还是每个月扣回我应该要还的loan instalment.这一点，我就有点不明白。照你们所说，我是不是应该留会一点点地outstanding的amount然后，每个月只还我应该还的loan instalment而已呢？

胖胖

回复 6# 大棵呆

谢谢你们的意见。我想问下，是不是只能写信呢？如果联络我的agent或打电话可以吗？感觉上还了那么久，真的就只是在还利息而已咯~！

大棵呆

所有银行？
可是很多时候如果你没去注意的话，等你翻查loan repayment record的时候，总是看到inter ...
devil050901 发表于 14-6-2011 06:16 PM

   那方便说出例如是那一间银行？几年前的贷款？贷款多少吗？

lamiko

应该不是这样。
所有loan的算法是 principal - advancement payment 后，才来算利息。
所以，不管你有 ...
大棵呆 发表于 14-6-2011 11:18 AM

不是所有的银行及配套都是这样算的。
很多时后，顾客投诉银行骗人，是因为没有真真的了解本身loan account的性质，同样的银行，不同的配套，都会有不同的算法。问清楚银行，在自己算一算利息，就能避免任何的误会囖～

大棵呆

不是所有的银行及配套都是这样算的。
很多时后，顾客投诉银行骗人，是因为没有真真的了解本身loan acc ...
lamiko 发表于 14-6-2011 11:49 PM

   那我要向大家赔个不是了，我还以为，以我过去的经验和与许多银行朋友交谈，所知原来并不完全。对不起。

devil050901

回复 10# 大棵呆


我有个朋友拿mbb的，贷款我就不清楚多少，后来去check的时候，他发现他还多在current的钱，因为没跟银行说明，结果银行把它当成是advance payment没有扣principal.
还有一个是拿 hlb的，也是类似的问题。
所以每次都叫我要写信去。不然最好自己去。
以防万一。银行有事情都推到晚，叫你自己看agreemnet。
很多人其实签 offer letter的时候都没什么真正去读完里面的t&c,我自己也是这样。所以真的要小心点，银行不管你那么多。

大棵呆

回复  大棵呆


我有个朋友拿mbb的，贷款我就不清楚多少，后来去check的时候，他发现他还多在current的 ...
devil050901 发表于 15-6-2011 12:20 AM

   没有扣principal，那利息有少charge吗？如果是，其实一样的。
没有扣principal，但利息少charge的话，也有一个好处，就是万一有什么紧急还有机会提出来，如果扣了principal就没了。
我也是用HLB，我用的是conventional term loan，是最老牙的那种了，都是principal - advancement payment 后才来算利息。

对我而言没有扣principal不重要，利息有扣才是重要。

devil050901

回复 14# 大棵呆


扣pricinpal这个好。利息一定跟着少。
有些就是扣利息多，扣母钱少，结果其实利息还是高。

大棵呆

回复  大棵呆


扣pricinpal这个好。利息一定跟着少。
有些就是扣利息多，扣母钱少，结果其实利息还是 ...
devil050901 发表于 15-6-2011 01:14 AM

我不是很明白。
利息是每个月算出来的，怎样讲扣呢？
你说有些扣利息多，OK，好，就算如此，利息扣多了，然后下个月计算时，其实是：principal + “上个月扣剩的利息” - 你上个月还的数目，再来算利息。

我举例：如果你借300K，利率4%，一个月供1432
第一期，你还1432，还剩多少呢？是先拿 300K x 4% = RM12000 除以12个月 = 第一个月利息是1仟块。
所以，你尚欠的数目为：母金300,000 + 利息1000块 - 你还的1432
Principal = 299,568

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如果你供了第一期后，突然有一笔50K，丢进去，我们来算算扣principal 和 没有扣 principal有何分别。
299,568 - 50K = principal 变249,568
249,568 x 4% / 12个月 = 利息831.90

第二期的principal 剩下：249568 + 831.90 - 1432
= 248,967.90

第三期：248967.90 x 4%/12 = 利息829.90
principal 剩下 248967.90 + 829.90 -1432
=248,365.80

**********************************************************************************************************************************

不要直接扣principal的则是：
(299, 568 - 50,000 advancement payement) x 4% /12个月 = 利息也是 831.90

但是principal 剩下：299,568 + 831.90 -1432
= 298,967,90

第三期：(298,967.90 - 50K) x 4% /12 = 利息829.90
principal = 298,967.90 + 829.90 -1432
= 298,365.80

********************************************************************************************************************************
证明：不管有没有扣母钱，最后被charge的利息是一样的。
只是感觉上principal还欠很多而已。

不扣母钱的好处我说了，你改天又想到要用这50K，你可以申请提出，顶多接下来的利息会变多而已。
如果扣掉了，你就没机会提出。re-financing 另当别论。

银行也不喜欢你扣母钱，因为这一扣，你就拿不出，他们就没有机会算你高利息了。只是一天你没扣母钱，他们都有赚你高利息机会，只要当你心痒痒想提出买别的东西时。

fish_fish

没有扣principal，那利息有少charge吗？如果是，其实一样的。
没有扣principal，但利息少charge的 ...
大棵呆 发表于 15-6-2011 12:00 AM

    conventional term loan是不是跟Hong Leong MortgagePlus一样的？

lamiko

回复 17# fish_fish


HL Mortgage Plus是所谓的fully flexi loan，有current account的

lamiko

回复 13# devil050901

要看你的是什么配套，如果是semi flexi的，放在advance payment也没有什么不妥，要用到钱时，随时随地可以拿出来。
不能全怪银行，有时顾客也是很难搞的，跟他们解释semi flexi放在advance payment的好处，他们会很坚持的说，他们要直接扣principal，因为可以看到oustanding balance变少，然后会讲什么他们是不可能会再把钱提出来的。。。。
银行职员也是出于一番好意提醒，放advance或是扣principal，利息方面是没有差别，不同的是后者不能再拿出来。做人很难说，分分钟会有意外发生，到时才来要死要命的要向银行借钱，是很难的囖～

fun_okai

其实真正的fully flexible 是只有一个account吧了的。。。means 你的housing loan account 是combine了current account的。。而不是2个户口。。。