银行出钱和拿锁匙的问题

shtlcp83

我买的是二手屋，请问银行会先出一笔钱给屋主，再迟点出另外一笔最后的钱给前屋主吗？

如果是，那出了第一笔钱后，就需要供吗？那如果银行迟迟不出最后一笔钱，我就只能供，不能拿前屋主的锁匙咯？因为还没割到名。。

因为我听有些人说屋子有时需要到半年才能转名，可能会是因为土地局那里的问题。。但银行是3个月里就要出钱了，那另外那3个月银行怎么办？是会好像我上面说的头3个月里出一笔钱，在3个月后割到名了才出最后那笔钱？还是，到6个月后才一次过出？那我会不会中PENALTY？

不好意思，因为那个BANKER告诉我会分批出钱的，有怀疑就上来问问。。

秀气灵人

很多人喜欢听说。。反而让自己更困惑。 只要拿相关文件去土地局， 我们称为PRESENTATION. 当天就可以拿到PRESENTATION RECEIPT， 这个RECEIPT就可以要求银行出钱了。 不需等半年。 半年的意思是ORIGINAL TITLE， 已经转好名的地契出来的时间。 即使用一年也不会影响这个买卖程序。

从PRESENT到银行出钱， 快的3天， 慢的7天。。得看银行及你律师所呈交的文件是否符合了银行的要求。

wk_924

银行一出钱，就需要开始供

shtlcp83

很多人喜欢听说。。反而让自己更困惑。 只要拿相关文件去土地局， 我们称为PRESENTATION. 当天就可以拿到PR ...
秀气灵人 发表于 9-9-2010 10:43 AM

    哦，其实这个PRESENTATION的过程是不是律师做的呢？还是需要我们自己做的？那他们是不是需要在头3个月里就要做呢？ 如果这么快的话，为什么有些人会需要半年才能转到名和拿锁匙的？

PAISEH， 很多问题。。

秀气灵人

回复 4# shtlcp83

我是针对你所提出的转到名（意思是地契上出现你的名字）。。这个可能需要半年到一年。。但是， 出钱不是看这个。。而只是需要PRESENTATION WITH LAND OFFICE.

PRESENTATION只需要一天， PRESENTATION由贷款律师负责， 负责把MOT, CHARGE, DISCHARGE等等文件呈交给土地局，并缴付REGISTRATION FEE,一旦发现文件齐全， 土地局就会发收据。 而这个收据就是最关键的文件， 出balance就是靠这个。

你又提到为什么有人需要半年才完成。。而这个半年不代表转名所说的半年。。而是整个买卖手续的时间。 通常超过3个月的都是那些需要CONSENT的。。以前SELANGOR LAND OFFICE需要两个CONSENT, 一个CONSENT TO TRANSFER, 拿到APPROVAL了才能申请CONSENT TO CHARGE. 通常CONSENT APPROVAL需要1-2个月批准， 然后才申请CONSENT TO CHARGE,又需要1-2个月， 所以需要那么长时间。 但是买卖合约的COMPLETION DATE的3+1期限是从拿到CONSENT APPROVAL 算起。 而不是从买卖合约日期算起。 所以是不会那么容易中PENALTY.除非其它事故。

Kl的就需要一次CONSENT。。通常需要1-2个月。。看情况。。试过3个星期拿到了。

在申请CONSENT之前，需要几个步骤， 有者需要发展商签名， 还需要卖家银行出一封信批准， 还需要缴清QUIT RENT, ASSESSMENT等。。有时候需要1个月时间准备， 然后呈交后再等批准。。幸运的话从签买卖合约到拿钥匙最快4个月。

过程当中还牵涉卖家的银行， 需要他们的配合， 还有等他们收到REDEMPTION 后再交出地契。。有些银行在这方面很快， 有些很慢。。一旦超过14天， 那么COMPLETION 会AUTOMATIC EXTENDED. 不会出现不公平的现象。

有些律师会在CONSENT APPROVAL之前， 把一切事务准备好， 一拿到CONSENT就可以立刻准备让银行出钱。 但有者会等到拿到CONSENT才开始弄。。反正他想还有3+1.。所有律师扮演重要的角色。

还有遇到好的卖家配合也很重要。。有些叫他给QUIT RENT, ASSESSMENT RECEIPT可以拖又拖。。浪费很多时间。

shtlcp83

回复  shtlcp83

我是针对你所提出的转到名（意思是地契上出现你的名字）。。这个可能需要半年到一年。。 ...
秀气灵人 发表于 9-9-2010 12:12 PM

    谢谢你哦！！很仔细！！我的是SELANGOR的。。所以我的可能会久点拿到锁匙了。。不过最希望那些银行和律师们合作。。那就不用中 PENALTY了。。

秀气灵人

回复 6# shtlcp83

若不需要CONSENT一般3个月可以完成。。

部分雪兰莪土地局已经改革，我知道的如DAERAH HULU LANGAT, DAERAH PETALING, DAERAH KLANG这些。 只需申请一次，直接可以申请CONSENT TO TRANSFER AND CHARGE。 而且有些分局很快， 试过2个星期拿到。。需要时常FOLLOW UP的。

shtlcp83

回复  shtlcp83

若不需要CONSENT一般3个月可以完成。。

部分雪兰莪土地局已经改革，我知道的如DAERA ...
秀气灵人 发表于 9-9-2010 04:41 PM

其实，什么是 CONSENT ？ 我看过，但不懂这名词的意思。。我的是SELAYANG 的哦。。会像其他的SELANGOR 一样快吗？

kimhorchan

其实，什么是 CONSENT ？ 我看过，但不懂这名词的意思。。我的是SELAYANG 的哦。。会像其他的SELAN ...
shtlcp83 发表于 9-9-2010 05:05 PM

    马来文叫kebenaran, consent 要看你的title有没有表明，有就要apply，没有就不用。要看你的title 号码才知道你under 那里的land office，如果说是HSD，GRN，PN，都是在总部的，如果是HSM，PM就是在gombak的。

kimhorchan

前屋主有借银行吗？

秀气灵人

consent有几种。 若LEASEHOLD产业的就需要CONSENT TO TRANSFER AND/OR CONSENT TO CHARGE. 不是所有LEASEHOLD的产业都需要CONSENT TO CHARGE. 正确的用语是PERMOHONAN KEBENARAN PINDAH MILIK / PERMOHONAN KEBENARAN MENGGADAI.

若DAERAH 是直属WILAYAH PERSEKUTUAN 的如DAERAH KUALA LUMPUR OR DAERAH WILAYAH PERSEKUTUAN不论MASTER OR STRATA/INDIVIDUAL TITLE都需要土地局申请。 REFINANCE一次就申请一次， 割名一次就申请一次。

若DAERAH PETALING, DAERAH KLANG, DAERAH HULU LANGAT等等， 若还是MASTER TITLE, 就不需要申请， 可以无限次买卖或REFINANCE.发展商会在地契出来的时候才申请给最后一个BENEFICIARY OWNER.

但若是有地契了， 就如KL的， 每次都要申请。

还有一种CONSENT是外国公民在本地买产业的。 也需要土地局批准。

candice99

回复 11# 秀气灵人

借贴问一下
我的是在taman bukit serdang, leasehold的， 那是不是要申请两次consent, 这一些都是我的律师帮我做的吗？
有哪一些是要我自己亲自做的吗？

秀气灵人

回复 12# candice99


serdang 一看地名就知道是雪兰莪。。但是不能这样看归类的。 需要看地契写DAERAH XXX。 那带可能是HULU LANGAT一带。。实际的我不清楚。。基本上除了GOMBAK的我不能确定到底是一个还是两个CONSENT, 其余的都是1个就可以。

PS : 1个的意思是一个FORM申请两个CONSENT， 可以一起进行。

shtlcp83

回复  candice99


serdang 一看地名就知道是雪兰莪。。但是不能这样看归类的。 需要看地契写DAERAH XX ...
秀气灵人 发表于 9-9-2010 11:47 PM

    我看了，我的就是 DAERAH GOMBAK 的。。也是 LEASEHOLD 得。。所以可能要两个 CONSENT 了。。

shtlcp83

前屋主有借银行吗？
kimhorchan 发表于 9-9-2010 07:11 PM

    有。。他们还没SETTLE 的。。

shtlcp83

consent有几种。 若LEASEHOLD产业的就需要CONSENT TO TRANSFER AND/OR CONSENT TO CHARGE. 不是所有LEASEHO ...
秀气灵人 发表于 9-9-2010 08:43 PM

    我的这个是有 INDIVIDUAL 的 TITLE 了。。是 LEASEHOLD 的。。

fanshu0

回复  shtlcp83

我是针对你所提出的转到名（意思是地契上出现你的名字）。。这个可能需要半年到一年。。 ...
秀气灵人 发表于 9-9-2010 12:12 PM

秀灵大大，
请问申请：-
consent是snp律师的责任？
PRESENTATION是贷款律师的责任？
对吗？

那么是不是要等拿到consent才可以申请presentation?
有了presentation银行就可以出钱了？

junelee8866

留个脚步！以备后患

jaeger

秀气灵人答得好，学习了。

附注下，近来土地局改革，leasehold等需要state authority consent的地契割名都很快了。基本和freehold一个速度。

sonystyle

假如现在有间屋子已经有strata title了，但是还没有过名给屋主，屋主卖给买家，那个strata title是不是要先拿到developer的consent，然后才能去土地局transfer去买家的名字的呢？大概需要费时多久呢？